AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

VERBALE DI ASSEMBLEA

Il verbale di assemblea è un documento fondamentale per risolvere molte controversie che possono accendersi all'interno del condominio; così, in caso d'impugnazione di una delibera, è a esso che bisogna rifarsi per accertare, per esempio, se la decisione è stata adottata con la prevista maggioranza o se vi era il numero legale affinché l'assemblea potesse considerarsi validamente costituita.
 

Contenuto
Il verbale deve registrare, il più fedelmente possibile, le operazioni che si svolgono durante i lavori dell'assemblea. In particolare, per ciascuna delibera devono essere indicati con precisione i nominativi dei condomini che hanno votato a favore e di quelli che hanno votato contro, con i rispettivi millesimi (per completezza è opportuno indicare anche gli astenuti). Questi elementi sono indispensabili sia per individuare i condomini legittimati all'impugnazione del provvedimento (come gli assenti o i dissenzienti), sia per accertare l'esistenza di eventuali situazioni di conflitto d'interessi che possono incidere sulla maggioranza ai fini della validità della delibera. La delibera adottata senza che nel verbale siano stati indicati questi elementi è invalida, né può essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, dell'inesistenza del quorum da parte del condomino dissenziente, poiché questi non aveva alcun obbligo di eccepirlo, pena decadenza. Non è, invece, indispensabile indicare ora e luogo di convocazione anche se è consigliabile farlo per evitare possibili contestazioni.
L'erronea indicazione a verbale della presenza di un condomino che sia invece assente non rende invalida la delibera se, anche detraendo questa presenza fittizia, non vengono meno né il quorum costitutivo, né quello deliberativo.
Il verbale va compilato anche se l'assemblea non ha adottato alcuna delibera, questo per consentire a tutti i condomini, compresi gli assenti e i dissenzienti, di controllare lo svolgimento dei lavori e prendere le opportune iniziative. La stesura del verbale non è invece obbligatoria se la prima convocazione è andata deserta. Il verbale andrebbe compilato via via che si svolge la seduta, in modo da registrarne l'andamento con la massima fedeltà. Spesso, però, viene redatto dopo che la seduta è stata dichiarata chiusa: il Tribunale di Palermo lo ha considerato ugualmente valido. Il condomino ha diritto a che vengano messe a verbale sue osservazioni, richieste e dichiarazioni, purché attinenti alla costituzione dell'assemblea e alle relative delibere. Egli ha altresì il diritto di farsi rilasciare copia del verbale, anche se nel corso dell'assemblea non siano state adottate delibere. Il verbale di assemblea, in quanto atto privato e non pubblico, può essere redatto in una lingua diversa dall'italiano, se così stabilisce la maggioranza.
 

Efficacia probatoria
Il verbale, anche nella parte in cui indica la presenza, di persona o per delega, dei condomini, offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi verificati in assemblea, per cui spetta al condomino che impugni la delibera provarne la non veridicità del verbale. Sotto un altro profilo, il verbale contenente l'indicazione delle spese occorrenti alla conservazione o all'uso delle parti comuni costituisce prova scritta idonea per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti di un condomino moroso, anche in mancanza dello stato di ripartizione.
 

Firma
Il verbale, una volta redatto, deve essere firmato dal presidente e dal segretario dell'assemblea. La Corte d'Appello di Milano ha sancito l'inesistenza delle delibere indicate in un verbale non firmato dal presidente dell'assemblea. Successivamente, però, la Cassazione ha stabilito che la mancanza di sottoscrizione da parte del presidente rende inopponibili ai condomini che non hanno partecipato all'assemblea le delibere da questa adottate, ma non impedisce che essi ne abbiano avuto conoscenza in altro modo. Se poi attraverso il verbale si formalizzano particolari accordi fra i condomini o fra uno o più condomini da un lato e il condominio dall'altro (si pensi a una transazione), e si vuole che acquisti l'efficacia probatoria di una scrittura privata, deve essere firmato da tutti coloro che danno vita all'accordo.
 

Invio
Il verbale deve essere inviato in copia sia ai condomini che hanno partecipato all'assemblea, sia a quelli che non erano presenti all'assemblea, neppure per delega. Non c'è un termine entro il quale l'amministratore è tenuto a curare questo adempimento; al fine, però, di sgomberare quanto prima il terreno da possibili impugnazioni delle delibere adottate (quelle annullabili possono esserlo entro 30 giorni dal ricevimento del documento), è preferibile farvi luogo quanto prima. L'invio del verbale effettuato con ritardo non è comunque motivo di nullità delle delibere adottate. L'amministratore non può limitarsi a indicare, in calce alla copia del verbale trasmesso ai condomini assenti, che la maggioranza per la costituzione dell'assemblea non è stata raggiunta, ma deve indicare in modo preciso e dettagliato gli elementi comprovanti l'esistenza del vizio denunciato.
 

Riapertura
Se, dopo che la seduta è stata dichiarata chiusa, e dopo che alcuni condomini si sono allontanati, il verbale viene riaperto, l'eventuale delibera che dovesse essere adottata senza che si sia fatto luogo a una nuova convocazione dell'assemblea è nulla.