AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

SUPERCONDOMINIO

Si ha supercondominio quando più edifici, strutturalmente autonomi e appartenenti a soggetti diversi, fruiscono, per la loro utilizzazione e il loro godimento, di opere comuni, anche se strutturalmente separate: per esempio, portineria, viali di accesso, parco, impianti sportivi. Di conseguenza, se due corpi di fabbrica, uno costituito dall'edificio e uno destinato ad autorimesse, pur strutturalmente autonomi, non hanno in comune alcuna delle parti indicate nell'articolo 1117 del Cod. civ., non si può parlare di supercondominio. Il supercondominio è quindi un insieme di più condomini, ciascuno formato da un certo numero di stabili. Alle parti comuni e ai servizi che caratterizzano il supercondominio si applica la normativa che disciplina il condominio. Per agevolare i rapporti tra amministratore e condomini, il supercondominio può essere caratterizzato dalla presenza di un Consiglio di condominio.
 

Amministratore
L'amministratore del supercondominio viene nominato dall'assemblea, formata dai condomini dei vari edifici che compongono il complesso, con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 millesimi (un terzo dei partecipanti al supercondominio, in rappresentanza di almeno 334 millesimi in seconda convocazione). L'assemblea può deliberare di provvedere alla nomina dell'amministratore anche se il regolamento, sia pure contrattuale, preveda che esso venga nominato dal Consiglio di condominio; le clausole del regolamento, infatti, non possono prevalere sulla disciplina inderogabile della legge.
 

Assemblea
All'assemblea del supercondominio hanno il diritto di partecipare tutti i condomini dei vari edifici che compongono il complesso; non sarebbe pertanto valida la clausola del regolamento che attribuisse questo diritto ai soli amministratori dei vari edifici, neppure se dovesse trattarsi di regolamento contrattuale, perché una clausola del genere è nulla. Sarebbe nulla anche la clausola che disponesse che all'assemblea partecipi, per ogni edificio, un solo condomino in rappresentanza degli altri. Il calcolo della maggioranza necessaria alla costituzione dell'assemblea e all'adozione delle delibere viene fatto assegnando a ogni edificio un certo numero di millesimi, proporzionato al valore che esso ha nell'ambito dell'intero complesso, mentre nell'ambito di ciascun edificio si considerano i proprietari e i millesimi di cui sono titolari. Se una delibera ha per oggetto un bene o un servizio riguardante solo alcuni condomini, il diritto di voto spetta solo a questi.
 

Bilancio
Se il bilancio è stato approvato, anziché dall'assemblea del supercondominio, dalle assemblee separate dei condomìni che concorrono a formarlo, la delibera è valida se, sommando i voti espressi nell'ambito delle varie assemblee, si raggiunge la prevista maggioranza.
 

Centrale termica
Se vi è una centrale termica comune ai vari edifici del supercondominio, deve essere nominato un amministratore che assicuri la gestione del servizio nell'interesse comune e provveda alla riscossione dei relativi contributi condominiali. L'assemblea può però designare alla riscossione, edificio per edificio, il rispettivo amministratore.
Contributi condominiali
Se il supercondominio è stato costituito formalmente, con tanto di regolamento, assemblea e amministratore, sarà questi a chiedere ai condomini il pagamento dei contributi, potendo agire giudizialmente nei loro confronti in caso di mancato pagamento. Se invece il supercondominio esiste solo di fatto, le questioni attinenti al pagamento dei contributi condominiali trovano come legittimi contraddittori il condominio in regola con i pagamenti da una parte e il condominio moroso dall'altra. I singoli amministratori non hanno il potere di esigere il pagamento direttamente dai condomini di un altro condominio.
 

Millesimi
Per la messa a punto delle tabelle millesimali del supercondominio si devono predisporre due distinte tabelle: una riferita al valore di ogni singolo edificio in rapporto all'intero complesso di edifici, e una propria di ciascun edificio.
Se poi il supercondominio si arricchisce di nuovi edifici, le tabelle mille simali andrebbero aggiornate via via che i nuovi edifici vengono ultimati, con i rispettivi proprietari tenuti da questo momento al pagamento dei contributi condominiali. Durante il periodo di costruzione, invece, se a causa dei lavori si provoca l'occupazione o l'usura di parti condominiali (per esempio, strade, piazzali), si può concordare il pagamento di un rimborso ai precedenti proprietari, eventualmente affidandone la quantificazione a un tecnico designato dalle parti.
 

Portierato
L'assemblea non può deliberare a maggioranza la centralizzazione del servizio di portierato presso uno degli edifici, lasciando inalterata la ripartizione della spesa, poiché i condomini degli altri edifici verrebbero a trarre un vantaggio minore dal servizio così modificato; l'eventuale delibera sarebbe pertanto nulla.
La convenzione fra condomìni per la gestione di servizi in comune ha le caratteristiche di un regolamento di supercondominio che, anche se avente natura contrattuale, può essere modificato a maggioranza nella parte in cui si limita a dettare norme che disciplinano l'uso e le modalità di godimento delle cose comuni o il funzionamento dei servizi condominiali. Ne consegue che la modifica del servizio comune di portierato, anche se comportante la modifica di un regolamento di natura contrattuale, può essere deliberata dall'assemblea con la maggioranza stabilita dalla convenzione medesima.
Se l'assemblea deve deliberare sulla soppressione del servizio di portierato ubicato in uno degli edifici del supercondominio, devono essere convocati tutti i condomini, anche quelli degli altri edifici, pena l'annullabilità della relativa delibera.
 

Spese
La ripartizione delle spese occorrenti alla manutenzione di un impianto del supercondominio (per esempio giardino, piscina) va fatta in primo luogo tenendo conto dell'eventuale diversa caratura millesimale dei fabbricati, per poi suddividere l'importo assegnato a ciascun fabbricato fra i rispettivi condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà. L'amministratore del supercondominio può esigere il pagamento del dovuto direttamente dai condomini, dal momento che le delibere dell'assemblea del supercondominio hanno efficacia diretta e immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza che sia necessario passare attraverso le decisioni di ciascuna assemblea condominiale. Alle spese, invece, proprie di ciascun edificio, concorrono i soli comproprietari di questo, in proporzione ai millesimi.