AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

SPESE COMUNI

Anticipate dal condominio
Un condomino che abbia anticipato una spesa comune ha diritto al rimborso, a condizione che abbia precedentemente interpellato, o quanto meno preavvertito, gli altri condomini o l'amministratore, e fornisca la prova sia della loro trascuratezza che dell'urgenza della spesa. Questo anche nel caso di condominio formato da due soli condomini. La Cassazione ha precisato che sono rimborsabili le spese destinate alla conservazione della cosa comune (per esempio, quelle per l'acqua occorrente all'irrigazione del giardino), mentre non lo sono le spese destinate al 201 suo godimento: come quelle per il combustibile e l'energia elettrica necessari all'impianto di riscaldamento e quelle per l'acqua potabile. Il condomino che abbia anticipato una spesa nell'interesse del condominio ha diritto anche agli interessi legali sul dovuto, mentre per ottenere la rivalutazione dell'importo deve provare il maggior danno derivante dal ritardo nel pagamento.
 

Anticipate dall'amministratore
L'amministratore ha diritto al rimborso delle spese anticipate nell'interesse dei condomini, a condizione che si tratti di spesa autorizzata o ratificata dall'assemblea, o di spesa urgente, ma in tale ultima ipotesi deve riferirne alla prima assemblea e dimostrarne l'urgenza. Se non ne riferisce alla prima assemblea ha ugualmente diritto al rimborso, ma nei limiti in cui il giudice ritenga la spesa giustificata. Il credito si prescrive in cinque anni. Se ad anticipare la spesa è stato l'ex amministratore, questi può agire sia nei confronti del condominio in persona del nuovo amministratore, sia nei confronti dei condomini inadempienti, ma limitatamente all'importo da ciascuno dovuto.
 

Locazione
Quando un appartamento è dato in locazione anche il conduttore diventa protagonista della vita condominiale, sia perché sostiene la maggior parte dei costi di gestione, sia perché il suo comportamento, più o meno corretto, può incidere sull'utilizzo delle parti comuni e sul loro deterioramento. Le spese di ordinaria amministrazione, vale a dire quelle che servono per la gestione quotidiana del condominio e per gli interventi di piccola manutenzione, sono a carico del conduttore, mentre le spese richieste dalle riparazioni straordinarie o dalle innovazioni competono al condomino locatore. L'amministratore, di norma, tiene i rapporti con il proprietario; è a lui, infatti, che invia gli avvisi di pagamento, i verbali delle assemblee, le comunicazioni di qualsiasi tipo e il rendiconto di fine anno, poiché il conduttore è estraneo al rapporto condominiale, sebbene abbia il diritto di votare in assemblea, al posto del locatore, sulle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria. Può però, su richiesta del locatore, trasmettere direttamente al conduttore i documenti che lo riguardano. Riportiamo due tabelle riguardanti appunto la suddivisione delle spese fra locatore e conduttore: la prima si riferisce alle spese condominiali, mentre la seconda si riferisce alle spese concernenti l'unità immobiliare locata. La materia è disciplinata, oltre che dalla legge, dagli accordi intervenuti fra le organizzazioni di rappresentanza dei proprietari di immobili e dei conduttori, dagli accordi intervenuti direttamente fra le parti e dagli usi locali: consultabili, questi, presso la Camera di Commercio.
 

Responsabilità dei condomini
Mentre nei rapporti fra condomini le spese comuni vanno ripartite pro quota e in base alle norme del regolamento condominiale, nei confronti dei terzi (per esempio un fornitore) i condomini sono responsabili solidalmente per le obbligazioni contratte dal condominio nel comune interesse. Di conseguenza il creditore può pretendere da uno qualsiasi di essi (per esempio, il più solvibile). o dall'amministratore, o da chi altri abbia contratto l'obbligazione per delega e in rappresentanza dei condomini, l'intero importo dovuto, salvo il diritto, per chi abbia pagato, di agire nei confronti degli altri per il recupero della quota da ciascuno dovuta. Se però il condomino, costretto dal creditore a pagare per tutti, non riesce a rientrare della quota dovuta da un condomino moroso, e non interviene un accordo nel senso di suddividere la perdita fra i condomini solvibili, chi è stato costretto a pagare dal terzo dovrà a sua volta agire giudizialmente nei confronti del condomino inadempiente.
 

Ripartizione
Il primo comma dell'articolo 1123 del Cod. civ. stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun piano, salvo diversa convenzione. Questo criterio, quindi, può essere modificato solo da un regolamento contrattuale o da una convenzione alla quale abbiano aderito tutti i condomini; l'eventuale modifica deliberata a maggioranza sarebbe pertanto nulla, ancorché disposta una tantum. Se l'amministratore suddivide fra i condomini le spese comuni violando il criterio di ripartizione previsto dalla legge o dal regolamento, l'assemblea può revocarlo, salva la possibilità di adire l'Autorità giudiziaria per il risarcimenti degli eventuali danni prodotti dalla violazione.
Il secondo comma dell'articolo 1123 del Cod. civ. dispone che, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Non si deve avere riguardo all'uso effettivo ma a quello potenziale, a nulla rilevando che un condomino, pur potendo usare il bene, si astenga dal farlo, o che un altro condomino ne faccia un uso particolarmente intenso. La mancanza di apposita tabella o convenzione non consente di ripartire le spese riguardanti le cose comuni destinate a servire i condomini in misura diversa secondo i millesimi di proprietà.
Il terzo comma dell'articolo 1123, infine, stabilisce che, se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae beneficio. Il regolamento, a condizione che sia contrattuale, può prevedere che le spese degli impianti destinati a servire esclusivamente alcuni condomini vengano ripartite fra tutti.
Se, in seguito all'esecuzione di lavori, la consistenza delle unità immobiliari si è modificata, ma non è intervenuta modifica delle tabelle millesimali con il consenso unanime dei condomini o in seguito a sentenza del giudice, la ripartizione va fatta sulla base delle tabelle attuali; pertanto, il condomino che intenda contestare il criterio adottato deve promuovere giudizio di modifica delle tabelle.
Se non sono state ancora predisposte le tabelle millesimali l'assemblea può deliberare, a maggioranza, una ripartizione provvisoria delle spese fra i condomini, salvo conguaglio, avendo cura di rispettare la proporzione fra la parte di spesa a carico di ciascun condomino e la sua quota di proprietà esclusiva; il criterio di determinazione delle singole quote, infatti, preesiste e prescinde dalla formazione delle tabelle millesimali.• Il condomino che ritenga violato questo criterio deve impugnare la relativa delibera, dimostrando sia gli esatti termini in cui è stata commessa la violazione, sia il danno a lui derivante.• Non è invece possibile una ripartizione provvisoria delle spese, salvo conguaglio, sulla base di un criterio diverso da quello previsto dal regolamento approvato all'unanimità, e l'eventuale delibera che non fosse adottata con il consenso di tutti i condomini sarebbe nulla rispetto al condomino che ne risultasse danneggiato.
È possibile che la modifica al criterio di ripartizione delle spese previsto da un regolamento contrattuale venga introdotta tacitamente, come nel caso in cui, da comportamenti univoci, protrattisi nel tempo, sia desumibile l'accettazione, da parte di tutti i condomini, di un differente criterio di suddivisione delle spese. Preferibile comunque che l'eventuale modifica risulti da accordo scritto.
 

Urgente
Spesa urgente è quella che, secondo la valutazione di una persona di media diligenza, appare indifferibile allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, danno alla cosa comune. Vi rientra, per esempio, quella sostenuta per opere la cui esecuzione sia stata ordinata dal sindaco nell'esercizio dei poteri attribuitigli dalla legge in materia edilizia.
Sempre la Cassazione ha considerato urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea possano utilmente provvedere, mentre il Pretore di Firenze ha ravvisato l'urgenza nella convenienza economica, per il condominio, di un'immediata esecuzione dei lavori.
L'onere di provare che si trattava di spesa urgente spetta a chi ne chiede il rimborso. In particolare, si deve provare sia che sussistevano le condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo, sia che non vi era la possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.