AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

REGOLAMENTO

Il regolamento contiene le norme che, oltre a disciplinare l'uso delle parti e dei servizi comuni, regolano i rapporti fra i componenti della comunità condominiale. Il regolamento è obbligatorio se nell'edificio vi sono più di dieci condomini, ma l'assemblea può decidere d'introdurlo anche se il numero dei condomini è inferiore a condizione che il documento venga approvato all'unanimità. Il regolamento, una volta accettato o approvato dai condomini, ha valore fino a quando non venga modificato; non può, quindi, essere "a termine".
Per il regolamento è necessaria la forma scritta, pena nullità (lo stesso vale per ogni modifica che vi si volesse apportare. Il regolamento può essere di due tipi: assembleare o contrattuale.
Il quarto comma dell'articolo 1138 del Cod. civ. stabilisce che le norme del regolamento non possono, in nessun caso derogare alle disposizioni degli articoli m8, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 del Cod. civ.. I condomini non sono pertanto tenuti a osservare le clausole che si pongano in contrasto con alcune di queste disposizioni. Tutte le altre norme condominiali, non richiamate dal citato comma, sono invece derogabili. Se i condomini sono più di dieci e l'assemblea non riesce a darsi un regolamento, uno o più condomini possono rivolgersi all'autorità giudiziaria. Il regolamento giudiziario entra in vigore nel momento in cui passa in giudicato (ossia diventa definitiva) la sentenza che lo ha introdotto.
 

Assembleare
Il regolamento assembleare (detto anche interno) è approvato direttamente dall'assemblea. In questo caso sono gli stessi proprietari che sentono la necessità oltre che l'obbligo, se sono più di dieci di darsi delle regole per disciplinare la vita condominiale e per suddividere le spese. Il regolamento assembleare deve essere approvato, sia in prima sia in seconda convocazione, con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 501 millesimi. Se approvato all'unanimità, viene indicato come contrattuale.
 

Contrattuale
Il regolamento contrattuale detto anche esterno in quanto viene di solito predisposto dal costruttore dell'edificio è quello accettato da tutti i condomini perché contenuto negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari. In pratica il costruttore mette a punto il regolamento di condominio e le tabelle millesimali, e li consegna agli acquirenti via via che vende loro le unità immobiliari ubicate nell'edificio. In questo modo tutti i condomini sono messi a conoscenza del regolamento e lo accettano. Di regolamento contrattuale si parla anche per indicare un regolamento assembleare approvato all'unanimità.
Tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare c'è una differenza sostanziale. Il regolamento contrattuale, infatti, proprio perché approvato all'unanimità, può rendere più severi i limiti posti dalla legge all'uso delle parti comuni e limitare i poteri e le facoltà dei condomini sulle parti di cui hanno la proprietà esclusiva: per esempio, vietando che gli appartamenti possano essere adibiti a determinate attività. Non potrebbe però, in ogni caso, porsi in contrasto con le norme richiamate dal quarto comma dell'articolo 1138 del Cod. civ..
 

Nuovi condomini
Chi acquista un appartamento è tenuto a rispettare il preesistente regolamento. Se però si tratta di regolamento che limita i poteri e le facoltà dei condomini sulle parti di proprietà esclusiva per esempio, stabilisce il divieto di adibire gli appartamenti a determinate attività è necessario che esso sia stato richiamato nell'atto di vendita (anche se non materialmente inserito) e che l'acquirente lo abbia accettato per iscritto, in modo chiaro e inequivocabile: infatti solo così diventa vincolante. Non è invece necessario che nel rogito venga fatta espressa menzione delle singole clausole. Se poi il regolamento era stato trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari prima dell'atto di acquisto, diventando così di pubblico dominio, va rispettato dall'acquirente anche se non è stato richiamato nel rogito. Le limitazioni vincolano l'acquirente indipendentemente dalla trascrizione se egli, nell'atto di acquisto, aveva fatto esplicito riferimento al regolamento, dimostrando di esserne a conoscenza e di accettarne il contenuto.
Se l'acquisto avviene prima che il regolamento venga predisposto, e nell'at¬to il compratore si è obbligato, genericamente, a rispettarlo, non è detto che debba poi attenervisi; egli, infatti, è obbligato a rispettare il regolamen¬to solo se successivamente vi abbia dato formale e inequivocabile adesione.
 

Divieti
Divieti e limitazioni possono essere indicati nel regolamento sia in modo specifico, sia con riferimento ai pregiudizi che s'intendono evitare. In ogni caso le clausole che comportino restrizioni delle facoltà sulle proprietà esclusive dei singoli condomini o sulle parti co¬muni dell' edificio devono essere enunciate chiaramente e in modo esplicito. Non sono quindi valide le disposizioni espresse, con formulazione del tutto generica. Divieti e limitazioni sulle parti comuni o su quelle di proprietà esclusiva possono essere inseriti anche nel regolamento assembleare, ma devono essere approvati all'unanimità.
 

Modifica
Il regolamento è suscettibile di modifica, ma occorre distinguere fra clau¬sole contrattuali e clausole regolamentari. Clausole contrattuali sono quel¬le che incidono direttamente nella sfera soggettiva dei condomini: per esempio, prevedono un criterio di ripartizione delle spese diverso da quel¬lo stabilito dalla legge, o pongono limiti all'uso che i condomini possono fare delle cose comuni o di quelle di proprietà esclusiva. La modifica di questa parte del regolamento richiede l'unanimità.
Sono invece regolamentari le clausole che coinvolgono interessi imperso¬nali della collettività, come, per esempio, quelle sulle modalità d'uso e sul funzionamento dei servizi comuni. In questo caso possono essere modifi¬cate con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti all'assem¬blea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi, sia in prima che in se¬conda convocazione. Il regolamento potrebbe anche prevedere che la modifica di queste clausole debba essere ap¬provata con una maggioranza superiore a quella stabilita dalla legge, ma deve trattarsi di regolamento contrattuale; se così fosse, l'eventuale modifi¬ca adottata con una maggioranza inferiore sarebbe nulla.
 

Sanzioni
È compito dell'amministratore far rispettare il regolamento, e se trascura di farlo può essere revocato. Il regolamento deve essere osservato anche dal
conduttore, poiché questi si trova, nei confronti del regolamento, nella stessa posizione del condomino locatore. Il locatore, a fronte del reiterato inadempimento del conduttore al regola¬mento condominiale richiamato dal contratto di locazione, ha lo strumen¬to giuridico per riottenere la disponibilità dell'immobile. Pertanto, il non avere attivato questo strumento lo rende a sua volta inadempiente all'obbli¬go del rispetto del regolamento condominiale e quindi responsabile nei confronti del condominio e degli altri condomini. Stesse regole per il comodatario. Il regolamento può prevedere l'applicazione di sanzioni a carico di chi non rispetta le sue norme. Occorre però aggiungere che, non essendo mai stato adeguato all'inflazione l'importo ormai risibile di cento lire (qualcosa co¬me 0,05 euro) previsto dall'articolo 70 delle disposizioni attuative e transi¬torie del Cod. civ., non è possibile stabilire un importo superiore, nep¬pure all'unanimità. O meglio: non ci sono problemi se chi commette la violazione paga regolarmente; nel momento, però, in cui un condomino chiamato a onorare la sanzione non intendesse farlo, il condominio non ha nessuno strumento per costringerlo, mentre il trasgressore potrebbe pretendere, salvo che nel frattempo non sia interve¬nuta prescrizione, la restituzione di quanto eventualmente versato in pre¬cedenza. Un'eventuale sanzione non potrebbe essere irrogata al condutto¬re poiché questi, pur godendo delle parti comuni dell'edificio, è estraneo all'organizzazione condominiale.
 

Vendita
La clausola del regolamento che obbliga il condomino a comunicare all'amministratore la vendita dell'appartamento è legittima in quanto fina¬lizzata a una più spedita e corretta gestione dell'amministrazione condo¬miniale.