AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

MILLESIMI

Il condominio non è una società per azioni. Ma paragonare i due organismi può essere utile per capire uno dei concetti fondamentali della vita condominiale: i millesimi. I millesimi rappresentano, infatti, quello che le azioni sono per una società. In pratica, ogni singolo proprietario è socio del condominio per una quota pari ai millesimi di cui è titolare. Questa quota è proporzionale al valore dell'appartamento, comprese le relative pertinenze (box, cantina, soffitta), in rapporto all'intero stabile. Si usa il termine millesimi perché all'edificio condominiale viene attribuito un valore complessivo di mille, con la proprietà dei singoli che viene, appunto, espressa con riferimento a questo valore globale. I millesimi sono quindi l'unità di misura della proprietà nell'ambito del condominio e vengono definiti, attraverso la messa a punto di apposite tabelle a cura di un tecnico (per esempio, un geometra), contestualmente alla predisposizione del regolamento da parte del costruttore. Il regolamento (e le relative tabelle) vengono approvati da tutti i condomini via via che acquistano le varie unità immobiliari con atto notarile. Si parla a riguardo di regolamento contrattuale.
I millesimi incidono su tre aspetti fondamentali della vita condominiale:
a. rappresentano la misura dei diritti vantati da ciascun condomino sulle parti e sui servizi comuni dell'edificio;
b. sono il parametro fondamentale per la ripartizione fra i condomini delle spese comuni;
c. sono uno dei due parametri a cui si fa riferimento per la formazione della maggioranza in assemblea (l'altro è quello delle persone che prendono parte alla riunione).
Le tabelle millesimali vanno rispettate fino a quando i condomini, all'unanimità, non decidano di modificarle. Se invece il regolamento nasce successivamente, sono gli stessi condomini che, approvandolo all'unanimità, fanno predisporre in questa sede, le tabelle millesimali.
I millesimi sono obbligatori se i condomini sono più di quattro.
Il numero delle tabelle millesimali dipende sia dalle caratteristiche dell'edificio sia dai servizi che offre, sia dalla meticolosità del compilatore. Così, per scale e ascensore possono essere predisposte tabelle separate o un'unica tabella. In genere si compilano tre tabelle: una di proprietà generale, una per scale e ascensore e una per il riscaldamento, ciascuna caratterizzata per il fatto che il totale è mille, con la proprietà di ciascun condomino che viene espressa con riferimento a questo valore globale: per esempio 247 millesimi, 286 millesimi. I millesimi di proprietà vengono utilizzati per suddividere la maggior parte delle spese comuni: manutenzione ordi¬naria e straordinaria, compenso amministratore, polizza assicurativa, spe¬se telefoniche, postali e di cancelleria. Vi si fa riferimento ogniqualvolta si debbano ripartire delle spese che interessano la proprietà in generale . Questa tabella è importante anche per stabilire se l'assemblea ha raggiun¬to la richiesta maggioranza: si tratti di quella occorrente alla valida costitu¬zione di quest'organo o per l'approvazione di una specifica delibera.
 

Approvazione
L'approvazione delle tabelle millesimali richiede che tutti i condomini sia¬no d'accordo, altrimenti occorre rivolgersi al giudice. Se l'approvazione av¬viene a maggioranza, la relativa delibera è nulla e può essere impugnata in qualsiasi tempo dai condomini assenti o dis¬senzienti. Chi, invece, ha concorso al¬l'approvazione, può impugnare le tabelle solo in caso di errore. È nulla anche la delibera che disciplini la ripartizione di una spesa in base a tabelle non approvate all'unanimità. Successivamen¬te, però, la Cassazione ha operato un "distinguo": infatti, ha stabilito che le tabelle millesimali allegate al re¬golamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale (in quan¬to predisposte dall'unico originario proprietario e accettate dagli iniziali ac¬quirenti delle singole unità immobiliari, o che abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti i condomini), possono, nell'ambito dell'autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'Autorità giudiziaria. Qualora, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa (perché approvate con delibera dell'assemblea condominiale), le tabelle millesimali, che devono necessa¬riamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli le¬gali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo com¬ma dell'articolo 1136 del Cod. civ. metà più uno degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 300 millesimi.
Se le tabelle non erano state predisposte dal costruttore, e i condomini non riescono a trovare l'unanimità sulla loro messa a punto, l'elaborato dovrà essere redatto da un tecnico nominato dal Tribunale, anche su iniziativa di un solo condomino.
È valida l'applicazione di valori millesimali diversi da quelli riportati nella tabelle, a patto che tutti i condomini, in modo non equivoco, abbiano vota¬to o accettato per diversi anni, senza contestazioni, una suddivisione delle spese differente da quella prevista. L'amministratore non può, di sua iniziativa, ripartire le spese fra i condo¬mini seguendo un criterio diverso da quello previsto dalle tabelle millesimali. Egli deve pertanto attenersi alle tabelle accettate o approvate.
 

Errore
Se i valori assegnati alle varie unità immobiliari sono conseguenza di un errore si può chiedere la revisione delle tabelle millesimali, anche nell'in¬teresse di un solo condomino. Può trattarsi sia di un errore di fatto, cioè dipendente da un'errata valutazione degli elementi da prendere in conside¬razione per il calcolo delle tabelle (per esempio, superficie, altezza, ubica¬zione di un'unità immobiliare, o non aver considerato una sua pertinenza) che di errore di diritto, ossia riguardante l'identificazione degli elementi fissati dalla legge. È errore di fatto, per esempio, aver indicato una superfi¬cie diversa da quella effettiva, mentre è errore di diritto aver tenuto conto di un elemento che la legge considera irrilevante.
 

Forma
Per la redazione delle tabelle non è necessaria la forma scritta ma occorre il consenso, anche tacito purché inequivocabile, dei condomini: per esempio, perché hanno pagato, consapevolmente e per diversi anni, i contributi de¬terminati in base a una specifica tabella. Il consenso all'approvazione può essere dato mediante delega, anche verbale. È ovviamente consigliabile mettere i valori millesimali per iscritto, facendo predisporre le tabelle (o la loro modifica) da un tecnico; un'errata valutazione dei millesimi, infatti, si riflette sulle spese condominiali fino a quando non intervenga una modifica. Le tabelle mille¬simali, una volta accettate con gli atti di acquisto o approvate direttamente dai condomini, sono vincolanti. Se ne può però chiedere la revisione dimostrando che sono viziate da errore.
 

Formazione tabelle
Per la formazione delle tabelle si deve tener conto in primo luogo della su¬perficie delle varie unità immobiliari: a parità di altre condizioni, un appar¬tamento grande vale più di uno piccolo. Si devono poi considerare la cuba¬tura (a parità di superficie e di altri elementi, un locale con il soffitto rego¬lare vale più di un'unità immobiliare con il soffitto fortemente inclinato); il livello di piano in cui sono ubicate le unità immobiliari; la destinazione (un appartamento, per esempio, vale più di una soffitta o di un garage, ma ci sono differenze di valore anche all'interno di un appartamento: si pensi, per esempio, a una camera o al soggiorno rispetto alla cucina, al ripostiglio, al corridoio o a un balcone coperto rispetto a uno scoperto); l'orienta¬mento (se l'unità immobiliare è esposta a nord o a sud, oppure se ha più esposizioni); il prospetto (se ci si affaccia sulla pubblica via o su un cortile interno, su un giardino o su un vicino muro o, ancora, se le finestre affac¬ciano su più lati dell'edificio); se le unità immobiliari sono o meno servite dall'ascensore; il numero di vedute e luci (le prime, oltre a consentire il passaggio di luce e aria, permettono anche di vedere nella proprietà altrui). Nel calcolo vanno prese in considerazione anche le soffitte e le cantine. A ognuna di queste caratteristiche corrisponde un coefficiente che oscilla in¬torno al valore I (per esempio, 0,95, I o 1,15). Ovviamente, migliore è la "qualità" dell'unità immobiliare, più elevato è il coefficiente attribuito. La destinazione d'uso dell'immobile (ufficio o abitazione) è ininfluente, anche perché potrebbe cambiare. Si deve pertanto prendere in considerazio¬ne esclusivamente il rapporto intercorrente fra il singolo piano (o porzione di piano) e l'intero edificio: non hanno quindi alcun rilievo gli altri elemen¬ti estranei a questo rapporto.
Il risultato è che le differenze di valore fra le varie unità immobiliari si ri¬specchiano nelle tabelle millesimali. È possibile includere in un'unica espressione millesimale più unità immobiliari appartenenti allo stesso proprietario.
 

Mancanza
In mancanza di tabelle millesimali il condominio può funzionare ugual¬mente; le tabelle, infatti, agevolano ma non condizionano l'attività del con¬dominio, dal momento che il rapporto tra il valore della proprietà singola e quello dell'intero edificio esiste prima e indipendentemente dalla formazionedei millesimi. Pertanto, in un eventuale giudizio si può sempre sta¬bilire, sia pure a posteriori, se in assemblea erano state raggiunte le richie¬ste maggioranze.
 

Modifica
Il linguaggio corrente parla indifferentemente di modifica e di revisione delle tabelle millesimali. Stando, però, al tenore della legge (articolo 69 delle Disposizioni attuative e transitorie del Cod. civ.), si può parlare di revisione quando risulta che i millesimi sono frutto di un errore, mentre si può parlare di modifica quando si è notevolmente alterato il rapporto origi¬nario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano in conseguenza, per esempio, di sopraelevazione, di espropriazione parziale o d'innovazioni di vasta portata. L'aumento della volumetria di un appartamento comporta la modifica delle tabelle solo se si è notevolmente alterato il rapporto origina¬rio tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, mentre non occorre al¬cuna modifica se i lavori hanno interessato le parti esterne dell'edifici, poi¬ché queste opere non incidono sulle caratteristiche della singola unità im¬mobiliare, ma soltanto sulla loro valorizzazione economica. L'apertura di un balcone di regola non è tale da comportare una modifica delle tabelle. La trasformazione di un sottotetto in ap¬partamento, al contrario, è in genere tale da legittimare la revisione.
La modifica delle tabelle, così come l'approvazione, deve essere deliberata all'unanimità da tutti i condomini, pena nullità; nullità che può essere fat¬ta valere dai condomini assenti o dissenzienti senza limite di tempo. La modifica può essere disposta anche dal Tribunale su ricorso di uno più condomini. La sentenza non ha efficacia retro attiva e i suoi effetti decorrono da quando passa in giudicato, con conseguente impossibilità di chiedere il rimborso di quanto eventualmente pagato in più.
L'accettazione della modifica può essere anche tacita: come nel caso dei condomini non presenti all'assemblea ma che abbiano consapevolmente e inequivocabilmente accettato, per più anni, l'applicazione dei nuovi millesimi.
Una volta che la modifica sia stata deliberata dall'assemblea o disposta dal¬l'autorità giudiziaria, il condomino non può impedire l'accesso alla propria unità immobiliare al tecnico incaricato dei rilievi; può solo concordare giorno e ora per lui più favorevoli.
Il condomino non può impugnare la delibera che modifica le tabelle mille¬simali a maggioranza anziché all'unanimità, se dalla modifica non gli deri¬va alcun pregiudizio, perché in tal caso manca l'interesse all'impugnazione
L'amministratore non può, di sua iniziativa, dare il via al processo di modifica dei millesimi: si tratta infatti di una prerogativa riservata all'assemblea. Disco rosso anche per l'usufruttuario e per il titolare di altro diritto reale di godimento, poiché il diritto di promuovere la modifica delle tabelle millesimali compete solo al proprietario.
La spesa per la modifica delle tabelle millesimali fa carico al condomino che vi ha dato luogo con la sua innovazione.
In attesa della modifica dei valori millesimali il condomino non può rifiu¬tare il pagamento dei contributi sulla base delle attuali regole, ma può agi¬re per il recupero delle somme pagate in più, dei relativi interessi legali e del risarcimento del danno, nei confronti dei condomini che risultassero, per esempio, aver arbitrariamente aumentato la superficie radiante nel proprio appartamento, creando così le premesse per la modifica della ta¬bella millesimale relativa al riscaldamento.
 

Prescrizione
Il diritto alla revisione delle tabelle millesimali non si prescrive, in quanto connaturato al diritto di proprietà, a meno che altri non acquisti per usuca¬pione la proprietà dell'immobile cui inerisce il diritto.