AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

LUCI E VEDUTE

Con questi due termini s'intendono, rispettivamente, le aperture realizzate su una superficie di proprietà esclusiva per dare passaggio alla luce e all'aria (le luci) o per avere modo di affacciarsi e guardare verso l'esterno (le vedute).

Nel disciplinare la materia, il legislatore ha cercato di trovare un punto di equilibrio tra le necessità del proprietario di un immobile di ricevere aria e luce o di avere una visione verso l'esterno, con il diritto del con­finante o del dirimpettaio di non vedere violata la propria privacy.

In particolare, le luci (articolo 901 del Cod. civ.), oltre a dover essere munite di un'inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non superino i tre centimetri quadrati, devono essere collocate, rispetto al pavimento, con il lato inferiore ad almeno due metri e mezzo da esso se sono al piano terreno, e ad almeno due metri se sono ai piani superiori.

Inoltre devono avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che non si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e le condizioni dei luoghi non consentono di osservare l'altezza minima.

Ovviamente l'apertura nel muro condominiale di luci che affaccino sulla strada o sul cortile è consentita se non vi ostano esigenze di sicurezza o di rispetto del decoro architettonico dell'edificio. Se poi il muro funge anche da divisorio fra le proprietà di due condomini, è necessario il consenso del vicino.

Un telaio munito di spesso vetro opaco è considerato luce, ed è pertanto subordinato al rispetto delle condizioni riportate qui sopra, poiché non presenta caratteristiche analoghe alla struttura del muro; non altrettanto dicasi delle aperture alle quali siano stati applicati dei pannelli di vetrocemento, a loro volta non considerabili come luci in senso tec­nico.

Di regola un condomino può chiudere una luce esistente nella porzione di muro condominiale coincidente con la sua proprietà esclusiva. Occorre però verificare se, dallo stato dei luoghi, non emergano elementi tali da vietare questo tipo d'intervento, come nel caso in cui l'apertura serva a dare aria e luce a una parte comune dell'e­dificio come le scale. Stesse condizioni per trasformare una luce in finestra.

Regole diverse per le vedute, dal momento che consentono anche di vede­re, direttamente od obliquamente, nella proprietà del vicino senza ricorrere a mezzi artificiali (per esempio, scala).

Se tra le due proprietà non c'è di mezzo una pubblica via si deve osservare la distanza minima di un metro e mezzo per la veduta diretta, e di 75 centimetri per le vedute laterali od oblique. In questo caso la distanza si misura dal lato più vicino della finestra o dallo sporto più vicino.