AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

LAVORI CONDOMINIALI

Amministratore
L’amministratore può disporre l'esecuzione di lavori di ordinaria manutenzione, senza che occorra autorizzazione dell'assemblea, poiché ciò rientra fra le sue attribuzioni. Per i lavori di manutenzione straordinaria è invece necessaria l'autorizzazione dell'assemblea, altrimenti l'amministratore risponde in proprio nei confronti dei terzi. Fanno eccezione i lavori urgenti, ma in questo caso l'amministratore ne deve riferire alla prima assemblea (secondo comma, articolo 1135 del Cod. civ.). La delibera che autorizza l'amministratore a scegliere l'impresa cui affidare i lavori sulle parti comuni dell'edificio può essere adottata con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi in prima convocazione (un terzo dei condomini e 334 millesimi in seconda convocazione). Se però si tratta di lavori straordinari di notevole entità, è necessario anche in seconda convocazione il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti, in rappresentanza di 500 millesimi.
 

Delibera
La delibera avente per oggetto l'approvazione del piano di riparto dei lavori di ristrutturazione, che non contenga alcuna specificazione circa la natura della spesa, il costo totale dell'intervento, le voci che lo compongono e il criterio di riparto adottato, è nulla perché rende impossibile qualsiasi tipo di controllo da parte dei condomini sulla legittimità delle spese addebitate e sulla misura della quota di contribuzione.
 

Indispensabili
Se si rendono necessari lavori indispensabili sulle parti comuni dell'edificio o in singole unità immobiliari nell'interesse di tutti i condomini (si pensi a un infisso pericolante), e i proprietari di queste non si attivano, gli altri condomini possono provvedere all'effettuazione dei lavori, facendo ricorso anche a prestiti bancari, con diritto al rimborso anche per quanto attiene agli interessi passivi idoneamente documentati.
Lo stesso vale se alcuni condomini si oppongono ingiustificatamente all'effettuazione dei lavori. Naturalmente per i lavori riguardanti le unità immobiliari occorrono il consenso del proprietario, pena la nullità della relativa delibera, o l'autorizzazione del giudice .
 

Straordinari
Le decisioni sui lavori di manutenzione straordinaria non possono essere
demandate a una commissione composta da alcuni condomini, trattandosi di materia riservata alla competenza esclusiva dell'assemblea.
 

Vendita
Nei rapporti fra venditore e acquirente di un'unità immobiliare, in mancanza di diverso accordo fra le parti obbligato al pagamento delle spese per lavori straordinari è chi risulta proprietario nel momento in cui la spesa è stata decisa, non essendo necessaria la successiva delibera di ripartizione (Contributi condominiali).