AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

INNOVAZIONI

Fra le decisioni più delicate che l'assemblea è chiamata ad adottare rientrano quelle aventi per oggetto le innovazioni.

L'innovazione consiste in una modifica materiale della cosa comune, tale da alterarne l'entità sostanziale o mutarne la destinazione originaria. La giurisprudenza distingue l'innovazione dalla semplice modifica, che si limita, invece, a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciandone immutate la consistenza e la destinazione.

Stabilire se si tratti di innovazione o di modifica è accertamento che deve essere condotto caso per caso: è stata, per esempio, considerata innovazione la sostituzione di due centrali termiche con un
unico impianto, mentre sono stati considerati semplice modifica la sostituzione della pavimentazione del lastrico solare con mattonelle di altro tipo e il modesto restringimento di un viale di accesso pedonale. Il primo comma dell'articolo 1120 del Cod. civ. autorizza le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Esse possono essere introdotte con il voto favorevole della metà più uno dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di due terzi del valore dell'edificio (667 millesimi).

Il condomino, una volta che l'innovazione sia stata approvata, non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alla spesa, rinunciando a fruire del servizio, a meno che tutti gli altri non l'abbiano autorizzato o non si tratti d'impianto superfluo rispetto alle esigenze dell'edificio illegale.
Il secondo comma dell'articolo 1120 vieta, invece, le innovazioni che:
a. possono recare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell'edificio;
b. comportano alterazione del decoro architettonico;
c. possono rendere alcune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Le eventuali delibere che dovessero introdurre un'innovazione vietata sono nulle, anche se adottate con il consenso di tutti i condomini, e possono inoltre essere fonte di più o meno gravi responsabilità verso terzi o nei confronti della pubblica amministrazione.

La disposizione dell'articolo 1138 del Cod. civ., secondo cui le norme del regolamento di condominio non possono in nessun caso derogare, tra l'altro, a quanto stabilito dall'articolo 1120 in materia di innovazioni, si riferisce, oltre che al regolamento approvato dall'assemblea con la prevista maggioranza, anche al regolamento predisposto dall'unico, originario proprietario e accettato dai condomini con l'atto di acquisto dell'immobile di proprietà esclusiva.
 

Gravosa o voluttuaria
L'articolo 1121 del Cod. civ. stabilisce che, se l'innovazione comporta una spesa molto gravosa o ha carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consiste in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono avvalersene sono esonerati da qualsiasi contributo alla spesa. In questa ipotesi, quindi, l'innovazione può essere introdotta a cura e spese del condomino (o del gruppo di condomini) che intende avvalersene.

Per stabilire se l'innovazione comporta o meno una spesa molto gravosa, o se abbia o meno carattere voluttuario, è necessario quindi valutarla in relazione alle caratteristiche del singolo edificio. L'onere di provare che si tratta d'innovazione gravosa o voluttuaria fa carico al condomino che intende sottrarsi alla spesa. È invece ininfluente, ai fini della valutazione dell'onerosità dell'innovazione, il reddito più o meno elevato dei condomini che abitano l'immobile.
I condomini che non intendono contribuire alla spesa deliberata dall'assemblea devono far mettere a verbale il loro dissenso o impugnare la delibera che l'ha approvata .

Essi e i loro eredi o aventi causa possono però, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, diventandone quindi comproprietari, anche se l'innovazione abbia comportato l'occupazione di parte di uno spazio di proprietà esclusiva del condomino che l'ha introdotta. La possibilità di aderire all'innovazione è subordinata alla condizione di contribuire alle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera, spese opportunamente rivalutate; fino a quel momento, la proprietà dell'innovazione spetta a chi l'ha introdotta. Se l'utilizzo separato non è possibile l'innovazione non è consentita, a meno che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata non ne sopporti integralmente il costo.

Introdotta da un condomino
Un condomino può introdurre un'innovazione a propria cura e spese.

Ciascun partecipante infatti può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e apportarvi a proprie spese le modifiche necessarie per il miglior godimento della cosa comune. Inutile aggiungere che per interventi di un certo rilievo è sempre consigliabile acquisire il consenso dell'assemblea .