AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

FACCIATA  

Il termine facciata, parlando di condominio, ha un significato più ampio di quello usato nel linguaggio comune. Per facciata, infatti, non s'intende solo la parete esterna dell'edificio, ma anche gli elementi che, pur appartenendo alle singole unità immobiliari, ne costituiscono parte integrante: un esempio classico è costituito dagli elementi decorativi dei balconi (Balcone) che se destinati all'abbellimento della facciata nel suo insieme sono considerati parte comuni dell'edificio. Ogni intervento sulle parti comuni dell'edificio (a maggior ragione sulla facciata) è realizzabile se non pregiudica il pari diritto degli altri partecipanti alla comunione e non altera il Decoro architettonico dell' edificio (articolo 1120 del Cod. civ.); il mancato rispetto di questo valore rende illegittima ogni eventuale innovazione introdotta.
 

Opera illegittima
Chi viene chiamato in causa per aver eseguito sulla facciata un'opera che il condominio considera illegittima non può eccepire che in precedenza interventi simili non sono stati contestati. Si tratta, infatti, di rapporti giuridici distinti, che possono essere fatti valere disgiuntamente.
 

Ponteggio
L'amministratore può occupare temporaneamente una striscia di terreno confinante con l'edificio condominiale per consentire l'installazione di un ponteggio necessario al rifacimento della facciata autorizzato dal Comune.
 

Ponteggio e furti
Se un condomino subisce un furto nella propria abitazione a opera di ladri che si sono serviti del ponteggio predisposto dall'appaltatore per l'effettuazione di lavori sulle parti comuni dell'edificio, dei danni risponde l'appaltatore, ai sensi dell'articolo 2043 del Cod. civ., qualora non abbia adottato le cautele idonee a evitare l'uso anomalo dell'impalcatura e creando di conseguenza un agevole accesso ai ladri. L'appaltatore, infatti, è tenuto a custodire e vigilare sull'impianto posto in essere per tutta la durata delle opere, predisponendo appositi sistemi di antifurto o d'allarme sull'impalcatura, al fine di evitare furti negli appartamenti condominiali, mentre l'amministratore del condominio è estraneo a ogni rapporto tra appaltatore e condomini. Per il Tribunale di Milano c'è la responsabilità solidale dell'impresa e del condominio, se il condominio, invitato dall'appaltatore a dotare l'impalcatura di idoneo antifurto, abbia rifiutato questa forma di custodia e vigilanza. In una simile ipotesi, il danneggiato può pretendere il risarcimento, indifferentemente, dall'impresa o dal condominio (chi paga si rivarrà poi nei confronti del corresponsabile per la quota da questi dovuta).
 

Spesa per il ponteggio
L'installazione dei ponteggi fa parte dei costi complessivi per il rifacimento della facciata: il costo, quindi, deve essere ripartito in base ai millesimi di proprietà. Se poi alcuni condomini approfittano della presenza del ponteggio per eseguire interventi nella propria unità immobiliare, la spesa richiesta per il montaggio, l'utilizzo e lo smontaggio della struttura andrà suddivisa per la durata (in giorni) dei lavori. Il quoziente così ottenuto va moltiplicato per il periodo in cui il ponteggio è servito esclusivamente ad alcuni condomini, ponendo a loro carico la relativa spesa. In questo contesto, non si tiene conto dell'altezza del piano che, invece, va considerata nel caso in cui i condomini decidano di noleggiare una struttura per eseguire esclusivamente lavori nelle rispettive proprietà: paga di più chi sta più in alto.
 

Spesa per il rifacimento
Per decidere il rifacimento della facciata è necessaria la maggioranza prescritta per le riparazioni straordinarie di notevole entità; pertanto l'intervento deve essere deliberato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi, anche in seconda convocazione (quarto comma dell'articolo 1136 del Cod. civ.). Alla copertura della spesa, da suddividersi in base ai millesimi di proprietà, devono contribuire anche i condomini che non hanno il balcone o la cui proprietà si affaccia su un altro lato dell'edificio. Gli unici soggetti esclusi dal pagamento sono i proprietari di sole autorimesse separate dall'edificio, anche se situate all'interno del perimetro condominiale.
Quando, insieme al rifacimento della facciata, vengono effettuati interventi sia ornamentali sia a vantaggio delle proprietà esclusive, la spesa deve essere ripartita in quote distinte. In questo caso, infatti, la Cassazione ha ritenuto applicabile il criterio previsto dal secondo comma dell'articolo 1123 del Cod. civ., in base al quale per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa la spesa va ripartita in proporzione all'uso che ciascuno può farne.
Si tratta quindi di stabilire qual è la quota di spesa attinente all'aspetto esteriore della facciata (da ripartire fra tutti i condomini), e quale, invece, la parte a carico dei soli condomini che ne traggono un'utilità diretta.