AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

DISTANZE

Fra le costruzioni edificate su fondi confinanti, se non sono unite o aderenti, vi deve essere una distanza di almeno tre metri (articolo 873 del Cod. civ.); i regolamenti comunali possono però imporre una distanza maggiore. Distanze minime dal confine sono previste, fra l'altro, per la posa in opera di tubi dell'acqua, del gas e simili (un metro), per l'escavazione di pozzi e di fosse biologiche (due metri), per la messa a dimora di siepi e alberi (Alberi).

Agli effetti del rispetto delle distanze verticali, per costruzione deve intendersi non solo l'opera che abbia le caratteristiche di un edificio in mura tura , ma anche ogni manufatto che possegga i caratteri della stabilità e dell'immobilità rispetto al suolo, ancorché si tratti di un semplice accessorio. Con un’altra decisione, la stessa Cassazione aveva stabilito che, agli effetti del rispetto delle distanze verticali, per costruzione deve intendersi non solo il manufatto in mattoni e cemento, ma qualsiasi opera, di qualsiasi specie, che ostacoli l'esercizio della veduta.

Quanto alle modalità di calcolo della distanza fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, si deve far riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano, e indipendentemente dal fatto che la parete sopraelevata si trovi alla medesima o a diversa altezza rispetto all'altra.
 

In condominio
Le norme relative alle distanze fra costruzioni devono essere osservate anche all'interno del condominio, sia nei rapporti fra proprietà individuale e parti comuni sia in quello fra proprietà individuali, a condizione, però, che il loro rispetto non sia incompatibile con l'esercizio dei fondamentali diritti condominiali.
In caso di contrasto prevalgono le norme relative all'uso delle cose comuni, con conseguente inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali, che vengono pertanto a trovarsi in rapporto di subordinazione rispetto alle prime. Alla luce di questo criterio è stata ritenuta illegittima, per esempio, l'apertura di una finestra nel muro condominiale senza che fosse stata rispettata la distanza di legge in materia di vedute, mentre l'articolo 889 del Cod. civ., relativo alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi, non è stato ritenuto dai giudici applicabile agli edifici in condominio quando si tratta d'impianti indispensabili ai fini di una concreta e moderna abitabilità. Successivamente, però, la stessa Cassazione ha stabilito che il principio dell'inapplicabilità della normativa sulle distanze legali, se può valere con riferimento alle opere eseguite sulle parti comuni, non si estende ai rapporti fra i singoli condomini .
Tende e verande
Vi sono delle opere che sfuggono, in considerazione della loro natura, al regime delle distanze legali: è il caso, per esempio, di una tenda scorrevole di stoffa, che non è stata ritenuta dalla Cassazione "costruzione" la tenda non deve però comportare, in danno di altro condomino, una diminuzione del godimento dell'aria, della luce e della possibilità di esercitare la veduta in appiombo sullo spazio sottostante. Diverso, invece, il caso di una veranda che, realizzata da un condomino sul proprio balcone, dovesse protender si in altezza a distanza inferiore a quella legale rispetto alla finestra del sovrastante appartamento, di proprietà di altro condomino; sempre i giudici della Cassazione, infatti, ne hanno ordinato l'abbassamento, fino a osservare la distanza legale (tre metri dalla parte inferiore della finestra).