AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

DELIBERA ASSEMBLEARE

La delibera è l'atto col quale l'assemblea decide in merito a una questione riguardante la vita condominiale: si tratti della nomina dell'amministratore, del rifacimento del tetto o di modificare il regolamento.
Essa è il risultato del voto espresso, direttamente o per delega, dai singoli condomini (Assemblea, Voto) e deve essere adottata con la prevista maggioranza, variabile a seconda dell'importanza della decisione (Assemblea, Maggioranza).
 

Amministratore
La delibera adottata dall'assemblea convocata da un amministratore la cui nomina venga successivamente dichiarata nulla è valida se l'assemblea era validamente costituita.
 

Annullamento
La sentenza di annullamento di una delibera a opera del giudice si estende a tutti i condomini. In analogia a quanto previsto dall'articolo 2377 del Cod. civ. per la società per azioni, il giudice non può annullare una delibera impugnata ma sostituita nel frattempo da altra delibera adottata in conformità alla legge.
 

Circolare
La delibera non può essere sostituta da una circolare firmata dalla maggioranza dei condomini: la volontà del condominio, infatti, si deve esprimere in sede di assemblea. Di conseguenza, la circolare può essere impugnata senza limite di tempo.
 

Efficacia
La delibera, una volta adottata, come previsto dal primo comma dell'articolo 1137 del Cod. civ., è automaticamente obbligatoria e operativa per tutti i condomini; ciò fino all'eventuale provvedimento di sospensione da parte dell'autorità giudiziaria, come previsto dal secondo comma dello stesso articolo. La delibera ha efficacia anche nei confronti di chi subentra a chi era condomino nel momento in cui fu adottata e l'avente causa (per esempio, acquirente, erede), se la delibera incide nella sua sfera giuridica e non è scaduto il termine di legge, è legittimato a impugnarla.
 

Forma
La delibera deve essere messa per iscritto, come previsto dal settimo comma dell'articolo 1136 del Cod. civ.. La forma scritta, oltre a lasciare una traccia del lavoro svolto dall'assemblea, serve per dare ai condomini assenti la possibilità di conoscere la delibera adottata e, se del caso, impugnarla. Di regola, l'adozione della forma scritta è richiesta ad probationem, ossia al fine di poter provare, in un eventuale giudizio, che quella determinata delibera è stata effettivamente adottata.
Se però essa contiene dichiarazioni che incidono sui diritti immobiliari di uno o più condomini (si pensi alla costituzione di una servitù), la forma scritta è richiesta ad substantiam, ossia ai fini della sua stessa esistenza.•
 

Impugnazione
Prima d'iniziare una causa per impugnare una delibera è bene valutare se dall'azione giudiziaria si può ottenere un vantaggio effettivo e non astratto, altrimenti si rischiano di perdere tempo e denaro. Una delibera può diventare oggetto di una controversia giudiziaria anche se adottata con la prevista maggioranza: per esempio, perché l'assemblea ha dato il via libera a un intervento di straordinaria amministrazione che però non figurava all'ordine del giorno. Anche le delibere aventi contenuto negativo (per esempio, la bocciatura della proposta di ripristino dell'ascensore) sono impugnabili al pari di tutte le altre.
Il condomino deve avere un interesse concreto all'impugnazione della delibera, nel senso che da un'eventuale decisione favorevole del giudice deve derivargli un vantaggio effettivo e non solo teorico, astratto. Successivamente, però, la stessa Cassazione ha stabilito che si può agire per fare annullare una delibera contraria alla legge avendo il solo interesse a rimuovere l'atto viziato. Oltre che dai condomini assenti o allontanatisi prima della votazione, o che abbiano votato contro, la delibera può essere impugnata da chi si è astenuto dal voto; il Tribunale di Bologna, però, lo ha escluso, perché l'astenuto non può essere considerato dissenziente, non avendo espresso alcuna volontà.
Altri soggetti ammessi dai giudici a impugnare le delibere sono l'acquirente subentrato nella proprietà al condomino, ma non convocato per l'assemblea, e il delegante se il delegato ha votato a favore. Chi ha votato a favore della delibera può impugnarla solo se essa è nulla, e sempre che con il proprio voto non abbia assunto o riconosciuto una sua personale obbligazione; se invece si tratta di delibera annullabile (Invalidità) non è ammesso a impugnarla.
L'impugnazione deve essere proposta, attraverso un avvocato, davanti al giudice e non, per esempio, con una semplice contestazione scritta indirizzata all'amministratore. Il ricorso all'autorità giudiziaria non blocca l'operatività della delibera, a meno che non intervenga un provvedimento di sospensione da parte del giudice.
La delibera può essere impugnata dal conduttore, anche al di fuori delle materie per le quali ha diritto di voto, purché vi abbia interesse. Il conduttore non può, invece, impugnare le delibere aventi per oggetto, per esempio, la nomina dell'amministratore o l'approvazione del regolamento di condominio. Le delibere aventi per oggetto l'adozione o la modifica del criterio di ripartizione delle spese fra i condomini devono essere adottate all'unanimità; pertanto, se vengono approvate a semplice maggioranza sono nulle e impugnabili in qualsiasi tempo. Le delibere, invece, con le quali le spese vengono concretamente ripartite seguendo un criterio diverso da quello in vigore sono annullabili e quindi impugnabili nel termine di decadenza di 30 giorni. Non si può invocare la nullità di una delibera che abbia approvato una spesa senza indicarne il criterio di ripartizione, mentre è annullabile la delibera avente per oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari su beni comuni (per esempio, posti auto e vano ascensore), se adottata in violazione dei criteri già stabiliti. Annullabile anche la delibera se la spesa è priva, in tutto o in parte, di dimostrazione; l'assemblea, infatti, deve poter sindacare la spesa nei suoi elementi giustificativi, elementi che l'amministratore è tenuto a offrire in esame. Non è necessario che la delibera indichi con precisione l'ammontare di una spesa; infatti, se i dati in essa riportati sono sufficienti a determinarne l'entità, non è necessaria l'approvazione di uno specifico preventivo.
 

Invalidità
Una delibera è invalida quando è affetta da vizi più o meno gravi. Nel primo caso (vizi più gravi) si parla di nullità, mentre nel secondo (vizi meno gravi) si parla di annullabilità. In particolare, la delibera è nulla quando il vizio che la caratterizza è insanabile: per esempio, perché è stata approvata a maggioranza mentre era richiesta l'unanimità; perché incide sulla proprietà esclusiva di un condomino senza il suo consenso, o riguarda un oggetto impossibile o illecito, come nel caso in cui disponga la realizzazione di un'opera edilizia abusiva o tale che, se posta in esecuzione, può pregiudicare la sicurezza del fabbricato condominiale; perché adottata dopo che la seduta, già dichiarata chiusa con alcuni condomini che si erano allontanati, era stata riaperta (è invece valida se, pur a seduta chiusa, sono presenti tutti i condomini e l'approvazione interviene all'unanimità); oppure ancora perché la materia non rientra nella competenza dell'assemblea. La delibera nulla può essere impugnata in qualsiasi tempo: non vi è, quindi, un termine di decadenza, a meno che non sia maturata usucapione in favore della persona avvantaggiata dalla decisione.
È, invece, annullabile la delibera caratterizzata da un vizio meno grave: in questo caso la pronuncia diventa valida se non viene impugnata entro 30 giorni. Il termine decorre dal giorno dell'assemblea per i dissenzienti e dal giorno in cui si riceve copia del verbale della seduta per gli assenti. La comunicazione s'intende avvenuta quando l'assente ha avuto compiuta conoscenza del verbale; al fine di evitare possibili contestazioni è comunque opportuno far apporre all'interessato data e firma "per presa visione" sulla copia del verbale che gli viene consegnata. Se l’ultimo giorno utile per impugnare una delibera cade di giorno festivo, per il Tribunale di Napoli il termine non è automaticamente prorogato al primo giorno non festivo successivo; non così per il Pretore di Verona. Nel dubbio, è bene impugnare la delibera per tempo.
È annullabile, per esempio, la delibera adottata in presenza di un ordine del giorno incompleto, oppure quando non è stato rispettato il termine di cinque giorni previsto per la convocazione, o quando la seconda convocazione si è tenuta lo stesso giorno della prima, o se un condomino ha preso parte alla votazione con un numero di deleghe superiore a quello previsto dal regolamento.
Può anche accadere che una delibera sia in parte valida e in parte nulla o annullabile. Pertanto, se la maggioranza viene raggiunta solo per regolare alcune parti della delibera, la decisione è valida limitatamente a queste
 

Maggioranza
Se una delibera era stata adottata in prima convocazione senza che sussistesse la maggioranza richiesta affinché la seduta potesse essere dichiarata aperta (Assemblea, Maggioranza), non può essere modificata in seconda convocazione. È infatti necessario provvedere a una nuova convocazione dell'assemblea.
 

Modifica
Una delibera adottata all'unanimità può essere successivamente modificata a maggioranza, a condizione che la maggioranza sia quella prevista dalla legge per quel tipo di assemblea e per quel tipo di delibera.
 

Ratifica
L'assemblea può ratificare una delibera nulla, purché lo faccia con la prevista maggioranza. Nel qual caso la delibera nulla è sanata con effetto retroattivo.
 

Sospensione
Gli elementi in presenza dei quali il giudice può disporre la sospensione di una delibera sono il fumus boni iuris, ossia il probabile fondamento della richiesta di sospensione (letteralmente fumo di buon diritto), e il periculum in mora (pericolo nel ritardo), vale a dire la possibilità che da un ritardo nell'adozione del provvedimento di sospensione possano derivare dei danni al richiedente o ad altri.