AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

DECORO ARCHITETTONICO
 

Con questa espressione s'intende "l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia"; ogni innovazione che pregiudichi questa identità estetica è pertanto illegittima. Il decoro architettonico non è un valore assoluto, ma deve essere valutato in relazione alle caratteristiche specifiche dell'edificio, non anche a quelle dell'ambiente in cui esso è ubicato. Il decoro architettonico è anche suscettibile di valutazione economica, in quanto concorre a determinare sia il valore delle proprietà individuali sia quello delle parti comuni dell'edificio.
La possibilità di alterare questa identità estetica è sempre in agguato: si tratti d'installare un'antenna parabolica o una canna fumaria, un condizionatore d'aria o delle inferriate, o di trasformare il balcone in veranda.
 

Alterazione
Per il Pretore di Capri gli elementi da prendere in considerazione per stabilire se un intervento condotto sull'edificio abbia o meno provocato alterazione del decoro architettonico sono tre: l'esistenza di un'effettiva turbativa, una diminuzione di valore dell'intero edificio e delle singole unità immobiliari che lo compongono, l'utilità che deriva dalle opere o dagli interventi realizzati. Gli ultimi due sono strettamente correlati; infatti, se al danno economico prodotto dall'alterazione del decoro si contrappone un'utilità tale da compensarlo, non vi è turbamento. A riguardo, la ha considerato legittimi gli interventi che, pur ledendo il decoro architettonico del fabbricato, non provocano un danno economicamente valutabile o, pur provocandolo, si accompagnano a un'utilità tale da compensare un'alterazione architettonica che non sia grave e appariscente: un'applicazione di questo principio può essere costituita dall'installazione di inferriate per motivi di sicurezza. La Cassazione ha identificato l'alterazione del decoro architettonico non nelle opere che producono un mutamento delle originarie linee architettoniche dell'edificio, ma in quelle che si riflettono negativamente sul suo aspetto armonico.
Alcuni esempi di situazioni in cui i giudici hanno ravvisato alterazione del decoro architettonico: nella realizzazione sul balcone di una struttura in ferro che alterava il rigoroso ordine geometrico che caratterizzava la successione verticale dei balconi; nella posa in opera di doppi infissi metallici;ella sostituzione dei serra menti delle finestre, se il regolamento, ancorché approvato soltanto a maggioranza, prevede che la sostituzione debba avvenire con manufatti uguali a quelli precedentemente installati; nell'installazione di un cartellone pubblicitario occupante l'intera parete esterna dell'edificio nella realizzazione di un ascensore, con la modifica dell'originario aspetto dei singoli elementi o di singole parti dell'edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili di considerazione autonoma.
Pertanto, prima di avventurarsi nell'introduzione di un'innovazione, è consigliabile acquisire l'autorizzazione dell'assemblea; l'alterazione dell'estetica del fabbricato, infatti, è azionabile sia in sede civile sia in sede penale e amministrativa, e può essere invocata sia direttamente da ciascun condomino sia dall'amministratore nell'interesse del condominio.
Va anche detto che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata a un edificio la cui estetica era già stata menomata da precedenti lavori, o se la costruzione è di mediocre livello architettonico. Per la Corte d'Appello di Napoli, invece, l'alterazione può riguardare anche un edificio che non abbia particolare pregio artistico. Per il Tribunale di Milano la valutazione del pregiudizio apportato al decoro architettonico deve essere meno rigorosa se si tratta di edifici moderni.
Non è stata ritenuta lesiva del decoro architettonico l'esposizione di panni su un balcone o all'esterno delle finestre, trattandosi di un comportamento saltuario che non modifica stabilmente le linee architettoniche dell'edificio.
 

Aspetto architettonico
Analogo al concetto di decoro architettonico è quello di aspetto architettonico, che assume rilievo in materia di esercizio del diritto di sopraelevazione da parte del proprietario dell'ultimo piano e che la stessa Cassazione ha definito come la "caratteristica principale insita nello stile architettonico dell'edificio". I giudici hanno ravvisato un'alterazione di questo connotato dell'edificio, per esempio, nella diversa composizione dei materiali usati, nella minore altezza del piano edificato rispetto a quelli preesistenti, nel tipo di copertura, nelle caratteristiche degli infissi. Ai fini dell'alterazione dell'aspetto architettonico, è determinante la visibilità dell'opera; infatti, se questa si nota solo da lontano o da particolari posizioni, è da considerarsi legittimo.
 

Regolamento
Il regolamento può vietare qualsiasi opera modificatrice, anche migliorativa, dell'aspetto architettonico dell'edificio, ma deve essere di natura contrattuale. Il regolamento può invece (primo comma, articolo 1138 del Cod. civ.), anche se non è contrattuale, contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell'edificio. Queste norme possono incidere sulla sfera della proprietà esclusiva dei condomini.
L'alterazione del decoro architettonico non può essere eccepita da un confinante con l'edificio condominiale, dal momento che questo concetto opera soltanto nei confronti dei condomini.
 

Visibilità dell'opera
La visibilità di un manufatto realizzato da un condomino sulla sua proprietà esclusiva è essenziale ai fini dell'alterazione o meno del decoro architettonico, tanto che gli altri condomini non possono pretenderne la demolizione qualora esso non sia visibile dall'esterno o lo sia in modo trascurabile. Demolizione che può invece essere chiesta qualora il manufatto, ancorché non visibile o scarsamente visibile dall'esterno, crei problemi di staticità.