AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

CORTILE

Ogni condomino può utilizzare liberamente il cortile, osservando le limitazioni contenute nel regolamento e rispettando il principio di non alterarne la destinazione o di non impedirne agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Così, per esempio, è lecito installare nel cortile comune un'autoclave autonoma, collocarvi una tubatura, interrarvi un serbatoio dell'impianto di riscaldamento, aprirvi una feritoia per dare aria alla sotto stante cantina. Consentita anche l'apertura di una finestra o di una porta in corrispondenza della propria unità immobiliare. In tutti questi casi è ovviamente consigliabile sottoporre l'iniziativa all'assemblea, evitando interventi frettolosi o pasticciati. Se poi il cortile è adibito a transito pedonale il condomino non può aprirvi un varco di accesso per automezzi, trattandosi d'innovazione vietata e non di un uso più intenso ed esteso dell'area comune.
Nella nozione di cortile vanno compresi non solo la sovrastante colonna d'aria, ma anche gli spazi esterni che consentono l'accesso alla pubblica via, nonché le parti esterne alle facciate dell'edificio (quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi) che, sebbene non menzionati espressamente nell'articolo 1117 del Cod. civ., devono ritenersi comuni ai sensi di questa. Il cortile è bene comune anche ai condomini proprietari di unità immobiliari che non vi affacciano, poiché è suscettibile di essere usato anche da costoro: per esempio, per parcheggiarvi veicoli o per depositarvi temporaneamente cose.
 

Animali
Un condomino può far circolare il proprio cane in cortile, a condizione che la circolazione dell'animale avvenga in modo da non impedire agli altri condomini di usare liberamente questo spazio comune; altrimenti è necessario adottare le cautele richieste dall'ordinario criterio di prudenza (per esempio, museruola, guinzaglio).
 

Autoveicoli
L'assemblea può vietare l'accesso al cortile degli autoveicoli dei condomini, ma se il divieto è in discriminato diventa illegittimo perché lede il diritto di godimento della cosa comune. Illegittimo anche concedere il cortile in locazione soltanto ad alcuni condomini, per uso parcheggio, poiché l'attribuzione è lesiva del diritto che tutti hanno di usare la cosa comune in proporzione alla rispettiva quota.
Un'operazione che spesso genera attriti fra i condomini è quella di lavare l'auto in cortile utilizzando l'acqua condominiale. Questa attività deve essere prevista dal regolamento ed essere effettuata nel rispetto delle disposizioni comunali in materia d'igiene. Se poi il divieto di lavare l'auto è previsto da un regolamento contrattuale, per toglierlo è necessaria l'unanimità
 

Biciclette
Comuni e Regioni hanno emanato provvedimenti che, per invogliare l'uso della bicicletta, scavalcano i divieti posti dai regolamenti di condominio. In Piemonte (legge n. 33 del 17/3/9°) e in Lombardia (legge n. 95 del 5/8/92), per esempio, c'è l'obbligo per i Comuni di modificare i propri regolamenti e prevedere, nei nuovi progetti di edilizia residenziale e terziaria, spazi per il deposito di biciclette. Inoltre, i proprietari di edifici pubblici residenziali devono prendere provvedimenti per ospitare le bici negli spazi comuni.
In particolare, il Comune di Milano si è adattato alla disposizione inserendo nel regolamento d'igiene una norma per la quale "in tutti i cortili, esistenti o di nuova edificazione, deve essere consentito il deposito delle biciclette di chi abita o lavora nei numeri civici collegati al cortile".
L'acquisto e l'installazione di rastrelliere può essere deliberato dall'assemblea anche nel caso in cui il regolamento vieti ogni uso del cortile che non sia d'interesse comune.
Comune a più condomini
Se un cortile è posto al servizio di due o più condomini, in mancanza di un regolamento che ne disciplini l'uso non ci si deve rifare agli eventuali regolamenti dei singoli stabili ma alla normativa che disciplina la comunione; in particolare, all'articolo 1102 del Cod. civ., con il risultato che ciascun condomino può servirsi del cortile, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
 

Costruzioni
Il condomino può costruire manufatti in cortile, a condizione di non alterare la normale destinazione del bene comune e di non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso. La costruzione, pertanto, è vietata se consiste in corpi di fabbrica aggettanti (per esempio, il ballatoio), con incorporazione di una parte della colonna d'aria sovrastante e utilizzazione della stessa in via esclusiva; o se comporta un pregiudizio apprezzabile: per esempio, una riduzione di aria e luce in danno della proprietà esclusiva, anche di un solo condomino, o un impedimento della veduta in appiombo dai piani superiori.
 

Giochi
L'assemblea può deliberare, con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500 millesimi di proprietà (almeno un terzo dei partecipanti al condominio in rappresentanza di almeno 334 millesimi in seconda convocazione), che una parte del cortile venga adibita ad area giochi per bambini. Questo anche in presenza dell'eventuale divieto contenuto in un regolamento contrattuale; infatti, i giochi dei bambini che si svolgono nel cortile o nel giardino condominiale non comportano né un'occupazione di questo spazio comune, né un'alterazione della sua destinazione. Il Tribunale di Milano ha precisato che deve trattarsi di bambini di età inferiore a dodici anni. Occorre in ogni caso fare attenzione a rispettare le eventuali indicazioni del regolamento, specialmente per quanto riguarda gli orari di utilizzo.
 

Muri
I muri che delimitano il cortile non ne fanno parte integrante, stante la loro diversa funzione di concorrere a costituire la struttura portante dell'edificio, di contribuire alla formazione della sua linea architettonica e di proteggere le parti interne dagli agenti atmosferici.
 

Pavimentazione
Tanto il rifacimento quanto la sostituzione della pavimentazione del cortile sono considerati interventi di manutenzione straordinaria e, in quanto tali, possono essere deliberati con il voto favorevole della metà più uno dei condomini intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi (un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 334 millesimi, in seconda convocazione). Lo stesso dicasi della sostituzione.
 

Spese
I costi per la manutenzione del cortile vanno suddivisi in base ai millesimi di proprietà fra tutti i condomini, compresi quelli le cui unità immobiliari non affacciano su questo spazio comune. Ci si può però sottrarre alla spesa dimostrando che, data la particolare struttura dell'edificio, il cortile è al servizio esclusivo di alcune unità immobiliari.
Se il cortile funge da copertura di un locale (per esempio, l'autorimessa) di proprietà solo di alcuni condomini, in mancanza di un titolo che disponga altrimenti si applica, per analogia, l'articolo 1125 del Cod. civ. che pone a carico di coloro che utilizzano il piano di calpestio le spese da questo richieste, ed a carico dei proprietari della sottostante autorimessa le spese riguardanti l'intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto.
 

Suddivisione fra i condomini
L'assemblea può deliberare di dividere il cortile fra i condomini, trasferendone a ciascuno di essi una parte in proprietà esclusiva; l'operazione, però, richiede il consenso di tutti i condomini, consenso che deve risultare da atto scritto. Occorre inoltre che la ripartizione avvenga senza pregiudizio dell'originario valore del bene, e in parti vantaggiosamente utilizzabili dai singoli condividenti.