AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

CONTROVERSIE

Dissenso di un condomino
Il condomino che voglia, dissociandosi dalla lite, separare la propria responsabilità da quella del condominio, deve, entro trenta giorni da quello in cui ha avuto notizia della delibera con la quale l'assemblea ha deciso la partecipazione al giudizio, notificare apposito atto all'amministratore. Il dissenso può essere comunicato a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, ma è sufficiente che l'amministratore, presente all'assemblea, ne abbia preso atto a verbale. Il condomino che dissente dalla lite non può essere chiamato a sostenere le relative spese: l'eventuale delibera che lo prevedesse sarebbe radicalmente nulla. Egli può, salvo che il regolamento non lo vieti espressamente, partecipare e prendere la parola nelle assemblee in cui si discuta sull'opportunità di proseguire o meno la lite. Se l'assemblea, prima di deliberare se intraprendere o meno un'azione giudiziaria, incarica un avvocato, se del caso assistito da un tecnico, di formulare un parere sull'opportunità o meno di farvi luogo, il condomino che si dissoci dalla successiva delibera con la quale l'assemblea decide di dar corso alla causa non può esimersi dal contribuire alla spesa richiesta dalla consulenza legale se non aveva impugnato la relativa delibera, trattandosi di onere non riconducibile alla difesa in giudizio ma propedeutico ad essa.
 

Giudice competente
Competente a decidere la maggior parte delle cause condominiali è il giudice di pace. Si tratta, in particolare, delle controversie riguardanti:
• la misura e le modalità d'uso dei servizi condominiali;
• le Immissioni di fumo, calore, rumore ecc., che superino la normale tollerabilità;
• l'apposizione di termini (ossia dei segnali che delimitano il confine fra due proprietà) e l'osservanza delle distanze previste per la messa a dimora di alberi e siepi.
In questi casi, quella del giudice di pace è una competenza cosiddetta per materia, vale a dire a lui attribuita dalla legge indipendentemente dal valore della lite.
Se però si tratta di controversia in cui si discute se un condomino abbia o meno il diritto di fruire di una cosa o di un servizio comune, il giudice competente va individuato sulla base del valore della causa.

Nel qual caso fino a 2.582,28 euro competente a decidere è ancora il Giudice di pace, mentre se il valore della lite supera questo importo, o è indeterminabile, la competenza è del Tribunale.

Così il Giudice di pace non è competente a decidere sulla controversia riguardante l'uso del pianerottolo comune, che si assume leso dall'apertura di una porta di accesso al proprio appartamento da parte di un condomino, poiché questo tipo di causa riguarda la tutela del diritto al pari uso della cosa comune.

Contro le sentenze del Giudice di pace può essere proposto appello davanti al Tribunale e quindi ricorso in Cassazione; se però il valore della controversia non supera i 1.100 euro, le sentenze possono essere impugnate esclusivamente per violazione delle norme sul procedimento, per violazione di norme costituzionali o comunitarie o dei principi regola tori della materia.

Se la causa viene portata all'attenzione del Tribunale, la relativa sentenza può essere impugnata davanti alla Corte d'Appello, la cui decisione, ricorrendo i presupposti previsti dall'art. 360 del Codice di procedura civile (per esempio, nullità della sentenza o del procedimento), è a sua volta impugnabile davanti alla Corte di Cassazione.
 

Difesa
Davanti al Giudice di pace le parti possono stare in giudizio personalmente, senza bisogno di un avvocato se il valore della controversia non eccede i 516,46 euro, mentre per importi superiori occorre l'assistenza di un difensore. Il giudice, tuttavia, in considerazione della natura e dell'entità della causa, può autorizzare la parte a stare in giudizio di persona anche per importi superiori. In Tribunale, invece, è indispensabile l'assistenza di un avvocato, mentre davanti alla Corte di Cassazione occorre l'assistenza di un avvocato iscritto in uno speciale albo.
 

Spese
La ripartizione fra i condomini delle spese di causa deve essere fatta in proporzione ai millesimi di proprietà o in base al diverso criterio approvato all'unanimità; in mancanza di questo, quindi, non è legittima una ripartizione per quote uguali.
Il condominio che abbia vinto una causa contro un condomino, può pretendere che questi concorra pro quota al pagamento delle spese legali, ove queste non siano ripetibili (ossia che non possono essere pretese) dalla controparte (che poi è lo stesso condomino).
Le cause il cui valore non eccede i 1.032,91 euro sono esenti da spese, a parte la parcella dell'avvocato.