AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

BILANCIO

La stesura del bilancio rientra fra i principali compiti dell'amministratore, ma se il professionista trascura di redigerlo non può esservi costretto attraverso il giudice; i condomini, infatti, possono rivolgersi all'autorità giudiziaria solo per chiedere la revoca dell'amministratore, come previsto dal secondo comma dell'articolo 1129 del Cod. civ..
Il bilancio si distingue in preventivo e consuntivo.

Nel bilancio preventivo vengono indicate tutte le entrate e tutte le spese che caratterizzeranno l'esercizio che si apre, mentre nel consuntivo si dà conto (dal che è conosciuto anche come rendiconto) delle entrate e delle spese registrate nell'esercizio che si è chiuso.

Il periodo di riferimento è l'anno condominiale, che può anche non coincidere con l'anno solare; in molti condomini, per esempio, il periodo di gestione ha inizio con il giorno di accensione del riscaldamento, per terminare il giorno, precedente a questo, dell'anno successivo.

Un'altra distinzione è quella che vede da un lato il bilancio di competenza e dall'altro il bilancio di cassa. Il bilancio di competenza considera spese ed entrate relative all'anno condominiale, prescindendo dal fatto che siano state materialmente erogate o incassate in quel periodo.

Il bilancio di cassa, invece, considera le spese e le entrate effettivamente erogate e riscosse nel periodo considerato, anche se riferite a un altro anno condominiale.

Il criterio di redigere il bilancio per competenza è preferibile perché consente una visione reale e completa dei costi di gestione nell'anno preso in considerazione, e di confrontare l'andamento della gestione con quello degli anni passati.

Il Tribunale di Milano, ha stabilito che il rendiconto deve essere sempre strutturato con riferimento al criterio di cassa.
 

Approvazione
L'approvazione del bilancio richiede in prima convocazione il voto favorevole della metà più uno dei condomini intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi (un terzo dei condomini in rappresentanza di almeno 334 millesimi in seconda convocazione).

Non occorre che l'approvazione sia preceduta da una più o meno ampia discussione; l'assemblea, infatti, può procedere all'approvazione sintetica del documento prestando fede ai dati forniti dall'amministratore.

È anche possibile approvare il bilancio preventivo senza aver approvato quello consuntivo dell'anno precedente, a meno che un regolamento contrattuale non disponga diversamente.
L'amministratore che sia anche condomino deve astenersi dal votare il bilancio, versando in una situazione di conflitto d'interessi.

Se non dovesse farlo, la relativa delibera è ugualmente valida se, sottraendo dal totale dei voti favorevoli quello che non poteva essere espresso, si raggiunge ugualmente il quorum.

Se poi l'amministratore ha votato per delega di un condomino, il voto non va conteggiato solo se chi vi ha interesse prova che il condomino delegante non era a conoscenza o non era in grado di rendersi conto, con la normale diligenza, della situazione di conflitto d'interessi.

Il condomino non può rifiutarsi di pagare i contributi dovuti in base a un bilancio regolarmente approvato, a meno che non impugni la relativa delibera nel termine di legge davanti all'autorità giudiziaria: irrilevante, di conseguenza, qualsiasi contestazione scritta avanzata in sede stragiudiziale.
 

Forma
Non ci sono regole precise da seguire nella redazione del bilancio, l'importante è che esso rifletta in modo completo, e soprattutto veritiero, la situazione dei conti condominiali, e che sia comprensibile ai più; è dalla sua lettura, infatti, e dall'esame della Documentazione giustificativa postavi a corredo (le cosiddette "pezze d'appoggio"), che i condomini possono rendersi conto delle spese da affrontare (bilancio preventivo) e di quelle sostenute (bilancio consuntivo). In particolare, si devono distinguere analiticamente le spese occorrenti all'uso delle parti comuni da quelle richieste dalla loro conservazione; questo accorgimento, infatti, se tra i partecipanti vi sono usufruttuari di unità immobiliari, consente di ripartire tra questi e i nudi proprietari, con una semplice operazione esecutiva, le spese da ciascuno dovute.
Il bilancio, di regola, è diviso in due parti: nella prima vengono riportate tutte le voci di spesa, indicate, oltre che nell'importo, anche con la data del pagamento e con i riferimenti a fatture, ricevute e simili, mentre nella seconda parte si dà conto della posizione dei condomini in relazione alle quote versate e al saldo ancora da corrispondere o a credito.

Di solito, le voci di spesa vengono raggruppate in:

• spese generali di proprietà (compenso amministratore, assicurazione, postali e telefoniche);

• spese per i servizi comuni (pulizia, manutenzione, energia elettrica, disinfestazione ecc.):

• spese per scale e ascensore (pulizia, forza motrice, manutenzione);

• spese per il riscaldamento centralizzato (acquisto combustibile, conduzione caldaia, manutenzione);

• spese per il servizio di portineria;

• spese individuali (sono quelle sostenute nell'interesse esclusivo di un condomino e soltanto a questi addebitate).

 Il bilancio, che deve essere firmato sia dall'amministratore che dal presidente dell'assemblea che lo ha approvato, diventa operativo decorso il termine utile per l'impugnazione da parte dei condomini dissenzienti o assenti (rispettivamente 30 giorni dalla delibera e dal ricevimento di copia del relativo verbale) a meno che non si tratti di bilancio nullo per violazione di norme inderogabili o per menomazione dei diritti, anche di un solo condomino, derivanti dall'atto di acquisto o da una convenzione. In questa ipotesi la nullità può essere fatta valere in ogni tempo.
 

Nullità e annullabilità
L'invalidità del bilancio può assumere due forme: nullità e annullabilità. È nullo il bilancio non veritiero.

È invece annullabile il bilancio sostanzialmente veritiero ma non redatto secondo i criteri di un'ordinata e rigorosa contabilità.

La delibera di approvazione del bilancio senza l'indicazione delle spese relative a un servizio comune è stata considerata nulla dal Tribunale di Napoli.

È invece annullabile l'approvazione di un rendiconto che non contenga la specificazione della voce relativa alle spese generali, sia pure per grandi linee e per raggruppamenti omogenei.