AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

BALCONE

I balconi e il loro utilizzo sono fonte perenne di discussione: dai panni stesi allo sgocciolamento dell'acqua usata per annaffiare piante e fiori, alla caduta di briciole, al "fall out" liberato dalla battitura dei tappeti, per non parlare delle spese da sostenere quando è necessario rifarli e magari non tutti i condomini godono di questo spazio esterno. I balconi non rientrano fra le parti comuni dell'edificio ma fanno parte integrante dell'appartamento cui si riferiscono. Alcune parti (per esempio, i decori), in quanto destinati all'abbellimento della facciata, sono considerati parti comuni dell'edificio; la differenza, da valutarsi caso per caso, rileva ai fini della ripartizione delle spese. Non è raro che un balcone venga trasformato in Veranda. Il balcone va tenuto distinto dal Lastrico solare di uso esclusivo.
 

Apertura
È possibile aprire un balcone nella facciata, alle seguenti condizioni:
• si deve rispettare il decoro architettonico dell'edificio;
• non si deve arrecare danno alle parti comuni o alla proprietà individuale di uno o più condomini;
• va rispettata la normativa urbanistica e quella sulle distanze fra costruzioni.
L'apertura di un balcone è consentita anche se questo sporge sul cortile condominiale, con conseguente occupazione della colonna d'aria sovrastante la parte comune; occorre però accertare che l'iniziativa non pregiudichi la normale fruizione o le possibilità di utilizzazione del cortile da parte degli altri condomini. In pratica, l'innovazione non deve comportare una sensibile diminuzione di aria e luce a carico di un condomino o delle parti comuni dell'edificio.
Una volta accertato che non vi siano controindicazioni (ma sul decoro architettonico si può sempre discutere), l'innovazione potrebbe essere introdotta senza autorizzazione dell'assemblea; autorizzazione che però è consigliabile acquisire (anche perché potrebbe essere richiesta dal Comune per l'istruzione della pratica), proprio per evitare possibili contestazioni.
 

Danni
La distinzione, nell'ambito dei balconi, fra parti comuni e parti esclusive, si riflette sull'accertamento di chi sia tenuto a risarcire i danni: il condominio o il singolo proprietario, a seconda che si tratti di una parte considerata comune o di proprietà esclusiva. Così, se i decori sono riguardabili come abbellimento dei soli balconi, del danno risponderà il proprietario; se, invece, hanno funzione di abbellimento della facciata sono considerati parti comuni dell'edificio, quindi, toccherà al condominio risarcire il danno.
Se però il danno è causato direttamente dal proprietario del balcone, sarà questi a doverlo risarcire, come nel caso del distacco di un pezzo d'intonaco provocato da una pianta rampicante, da infiltrazioni dovute all'annaffiatura o da una cattiva manutenzione.
 

Divieti
Un condomino non può alzare il parapetto del balcone se ciò compromette il decoro architettonico dell'edificio, né può spostare in avanti la ringhiera, acquisendo la possibilità, fino a quel momento preclusa, di affacciarsi sulla sottostante terrazza. Inoltre, sul balcone non si possono stendere panni se ciò è vietato dal regolamento del condominio o da quello di polizia urbana, né attirare animali (per esempio, i piccioni) con mangime o altri espedienti, con la conseguenza di farvi prendere stabile dimora, pena il risarcimento degli eventuali danni. Per i panni, in particolare, il giudice di pace di Caserta ha considerato la loro sciorinatura sulle ringhiere dei piani inferiori compresa nei limiti della normale tollerabilità. In ogni caso, non si può occupare con i panni, anche se non sgocciolanti, la colonna d'aria sovrastante una proprietà individuale (salvo diritto di servitù). Né si possono stendere panni sgocciolanti nel cortile condominiale. Altro punto "caldo" sono i Vasi.
 

Scale
I balconi di cui fossero dotate le scale, che siano accessibili unicamente da queste e abbiano una funzione architettonica, oltre a dare luce e aria, si presume rientrino fra le parti comuni dell'edificio.
 

Soletta
La soletta, vale a dire la struttura di sostegno del piano di calpestio, è in comproprietà con il titolare del balcone sottostante. Mentre la colonna d'aria compresa fra il piano di calpestio e la soletta del balcone sovrastante appartiene al proprietario del balcone sottostante. È possibile installare sulla soletta sovrastante apparecchi d'illuminazione o farvi vegetare piante rampicanti. Successivamente, la stessa Cassazione ha distinto fra balconi aggettanti, cioè sporgenti dal fronte facciata, e balconi incassati nel corpo dell'edificio o interni a esso, considerando la soletta in comproprietà nel caso dei balconi incassati e non nel caso dei balconi aggettanti.
 

Spese
Le spese occorrenti al rifacimento dei balconi costituenti pertinenza dei vari appartamenti gravano sui rispettivi proprietari, con la sola eccezione di quelle relative agli elementi decorativi (per esempio, i rivestimenti) destinati all'abbellimento della facciata nel suo insieme e non del singolo balcone, da porsi a carico del condominio su base millesimale. Rivestimenti e frontalini (il frontalino è la parte visibile della soletta del balcone) sono considerati un tutt'uno con la facciata e, quindi, diventano una parte comune, quando sono destinati all'abbellimento dell'edificio nel suo insieme. A questa voce di spesa, devono contribuire anche i condomini i cui appartamenti non siano dotati di balcone o siano situati su un'altra facciata dell'edificio.
L'indagine volta ad accertare se gli elementi decorativi siano finalizzati ad abbellire il balcone o non piuttosto la facciata nel suo insieme deve essere condotta in concreto, in relazione alle caratteristiche dell'edificio (fra gli elementi decorativi possono essere compresi, a seconda dei casi, anche le ringhiere e i divisori). La Corte d'Appello di Napoli per esempio, ha posto le spese per la riparazione delle colonnine e dei pilastrini che fanno parte integrante del parapetto dei balconi a carico del proprietario esclusivo, motivando col fatto che il parapetto assolve alla funzione primaria di protezione dell'unità immobiliare del condomino; la Corte d'Appello di Salerno, invece, al pari del Tribunale di Roma ha posto le spese per il rifacimento dei parapetti a carico del condominio, insieme ai doccioni (canalini che allontanano l'acqua dal muro) e alle fasce d'intradosso (superfici interne delle porte e delle finestre). Anche la verniciatura dei parapetti, trattandosi di elementi cromatici inseriti nella facciata e quindi componenti del decoro architettonico dell'edificio, viene posta dai giudici a carico di tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà, mentre la spesa richiesta dalla sostituzione dei gocciolatoi compete al proprietario. Di solito, i rivestimenti hanno funzione decorativa della facciata: la spesa, quindi, grava su tutti i condomini, anche su quelli non proprietari di terrazza o balcone.
In occasione del rifacimento della facciata, l'assemblea può imporre ai singoli condomini, con la maggioranza richiesta per i lavori straordinari (in seconda convocazione un terzo dei partecipanti alla comunione, in rappresentanza di almeno 334 millesimi, ma se si tratta di lavori particolarmente costosi occorre la maggioranza dei condomini intervenuti in rappresentanza di almeno 500 millesimi), la sistemazione dei parapetti dei balconi.
 

Vasi
Sui parapetti dei balconi si possono collocare vasi di fiori, anche se ciò sia vietato dal regolamento; i vasi, però, devono essere contenuti all'interno di fioriere saldamente ancorate alla ringhiera e non devono creare problemi di stillicidio, ossia di caduta di acqua ai piani inferiori. Quando il balcone è separato dal sotto stante locale da una pavimentazione in vetrocemento, non è possibile collocarvi vasi se chi sta al piano di sotto vanta una servitù per ricevere luce.