AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

ASSEMBLEA

L’assemblea è l'organo sovrano della vita condominiale: come un piccolo Parlamento, ha poteri normativi (per esempio, quando approva il regolamento), ma anche amministrativi, di controllo e organizzativi della vita comune. È un organo di democrazia diretta: la volontà espressa dalla maggioranza, infatti, ha poteri vincolanti anche per i condomini dissenzienti o per quelli che non hanno partecipato alla seduta. Questo, ovviamente, se sono state rispettate le maggioranze previste e se le decisioni adottate non infrangono le norme di legge o del regolamento condominiale. Il potere dell'assemblea non è assoluto, ma è circoscritto all'uso e al godimento delle parti e dei servizi comuni. I compiti dell'assemblea sono molteplici e coinvolgono l'intera vita condominiale.

Ecco, comunque, quelli principali:
1) nominare, confermare o revocare l'amministratore e fissarne l'eventuale compenso;
2) approvare il preventivo delle spese e la relativa ripartizione tra i condomini;
3) approvare il rendiconto annuale dell'amministratore e decidere sull'impiego dell' eventuale residuo attivo della gestione;
4) decidere in merito alle opere straordinarie, accantonando eventualmente un fondo speciale;
5) decidere se avviare una lite giudiziaria o resistere a una causa intentata
contro il condominio.
L’assemblea può, limitatamente ad alcuni aspetti, delegare i propri poteri a un gruppo ristretto di condomini. Il Tribunale di Roma, per esempio, ha riconosciuto questa possibilità relativamente all'esame dei preventivi e alla scelta dell'impresa cui affidare dei lavori sulle parti comuni dell'edificio. All'assemblea si può partecipare personalmente o per Delega.
 

Convocazione
La legge non stabilisce una cadenza precisa; è però buona norma stabilire, magari approvando una specifica delibera, che l'assemblea venga convocata almeno una volta all'anno entro due mesi dalla chiusura dell'esercizio. L’assemblea può essere convocata anche se non sono state ancora predisposte le tabelle millesimali, dal momento che, attraverso un eventuale giudizio, è possibile stabilire, sia pure a posteriori, se in assemblea erano state raggiunte le richieste maggioranze. Alla convocazione deve provvedere l'amministratore (ancorché dimissionario), di sua iniziativa. In via straordinaria l'assemblea può essere convocata, sempre dall'amministratore, ma su specifica richiesta di almeno due condomini in rappresentanza di un sesto del valore dell'edificio (167,77 millesimi). Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, senza che l'amministratore abbia provveduto, i richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione.

Nei condomini sprovvisti di amministratore la convocazione può avvenire si tratti di assemblea ordinaria o straordinaria su iniziativa di ciascun condomino o di un suo rappresentante munito di procura notarile, i cui estremi è bene specificare nell'avviso di convocazione.
L’assemblea deve essere preceduta dall'invio, agli aventi diritto a parteciparvi, di un Avviso di Convocazione che deve essere recapitato almeno cinque giorni prima. È valida l'assemblea alla quale non sia presente, oppure non sia stato invitato, l'amministratore che non sia anche condomino, com'è valida l'assemblea che non sia stata preceduta da formale convocazione, se però sono presenti tutti gli aventi diritto.
La convocazione può essere diramata con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e può essere provata anche da univoci elementi dai quali risulti che il condomino ha, in concreto, ricevuto la notizia. Il Tribunale di Milano, per esempio, ha ritenuto legittima la prassi, invalsa in un condominio, di diramare la convocazione per telefono. La mancata adozione della forma scritta, però, in caso di contestazione può rendere difficile provare che gli interessati erano stati messi al corrente della riunione, e che era stato rispettato il termine di cinque giorni. È quindi preferibile usare la forma scritta.
Se l'immobile viene venduto, donato o trasferito in successione, dal momento in cui l'evento è stato comunicato al condominio, l'acquirente, il donatario e l'erede acquistano lo stato giuridico di condomino e quindi il diritto di essere convocati e di partecipare alle assemblee.
In genere la prima convocazione viene fissata a una data e, soprattutto, a un'ora improbabili, proprio per scoraggiare la partecipazione e mandare deserta l'assemblea. Si può così usufruire delle maggioranze inferiori previste per la seconda convocazione. Tra la prima e la seconda convocazione deve trascorrere almeno un giorno, anche se non è detto che l'intervallo non possa essere inferiore alle 24 ore. È stata considerata valida addirittura l'intesa con la quale tutti i condomini avevano stabilito di riunirsi a una determinata data direttamente in seconda convocazione, omettendo la prima, proprio per fruire di una maggioranza meno elevata ed evitare quindi di partecipare a una riunione nella quale avrebbero assistito a un nulla di fatto. Per scongiurare possibili impugnazioni è preferibile, però, procedere alla convocazione in maniera formalmente corretta. Nulla vieta che l'amministratore informi verbalmente (o tramite una comunicazione separata da allegare all'avviso) che, vista la difficoltà di costituire un'assemblea in prima convocazione, i partecipanti sono pregati d'intervenire direttamente alla seconda.
Affinché si possa tenere l'assemblea in seconda convocazione non occorre che si sia tenuta la prima, se questa è andata deserta per mancanza del numero legale. Né occorre che la circostanza risulti dal verbale.
 

Delega
All'assemblea si può partecipare direttamente o tramite un rappresentante. Il regolamento non può vietare l'uso delle deleghe questa eventualità, infatti, è prevista dall'articolo 67 delle disposizioni attuative e transitorie del Cod. civ. , ma può prevedere un limite massimo al numero di condomini rappresentabili da una stessa persona: la Cassazione, per esempio, ha ritenuto valida la clausola, contenuta nel regolamento, con la quale si disponeva che un condomino non potesse assumere la rappresentanza di più di due colleghi. Il Tribunale di Milano ha a sua volta sancito la validità della clausola che limitava il potere di rappresentanza a un solo condomino. Se una persona partecipa all'assemblea, e vota, con un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento, la delibera che dovesse essere adottata è annullabile per vizio nel procedimento di formazione. Il rappresentante, in mancanza di un espresso divieto, ha a sua volta il diritto di sub-delegare i poteri a un terzo. Un altro "paletto" che può essere posto dal regolamento (ma solo se contrattuale) è stabilire che il rappresentante appartenga a una determinata categoria: per esempio, che si tratti di un condomino o di un parente della persona rappresentata. L'amministratore può rifiutarsi di ricevere deleghe, ma se accetta di rappresentare uno o più condomini in assemblea deve, sia per una questione di stile sia per evitare un conflitto d'interessi, astenersi dalle votazioni riguardanti la sua eventuale riconferma, il compenso, l'approvazione o meno del suo operato e la sua responsabilità. Il rappresentante partecipa all'assemblea a pieno titolo e può votare per sé in un modo e a nome del delegante in un altro.
Per evitare possibili contestazioni è preferibile che la delega venga conferita per iscritto (il testo è in genere riprodotto in calce all' Avviso di convocazione), anche se la Cassazione ha stabilito che per gli affari di ordinaria amministrazione (fra questi l'approvazione delle tabelle millesimali) la delega può essere conferita anche verbalmente. La prova dell'esistenza dell'oggetto e dei limiti del mandato può essere acquisita con ogni mezzo, anche con presunzioni.
Se invece la delibera ha per oggetto limitazioni al diritto dei condomini sulla proprietà esclusiva (per esempio, il divieto di adibire gli appartamenti a determinate attività), la delega deve essere conferita per iscritto come stabilito dagli articoli 1392 e 1350 del Cod. civ.: con atto pubblico o con scrittura privata, a seconda della forma richiesta dall'atto oggetto di delibera. La delibera adottata in presenza di un difetto di rappresentanza di uno o più condomini non è nulla ma annullabile, e comunque ratificabile dall'assemblea. Legittimato a far valere i vizi della delega è il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato, ma non gli altri condomini.
 

Discussione
E’ possibile evitare che la seduta si protragga oltre illecito mettendo ai voti una mozione d'ordine per stabilire un limite al numero e alla durata degli interventi. Se a un condomino viene impedito di partecipare alla discussione l'assemblea è ugualmente valida ma l'escluso può impugnare la delibera. Nell'ipotesi, però, di convocazione di un'unica assemblea per decidere su una serie di questioni, alcune delle quali riguardanti solo una parte dei condomini, i soggetti eventualmente non legittimati a votare su un argomento che non li riguarda non possono, attraverso la partecipazione alla discussione che precede la votazione, influire sull'esito di questa. Nel caso di unità immobiliare in comproprietà all'assemblea può partecipare un solo proprietario.
 

Locazione
Se l'unità immobiliare è stata data in locazione, il conduttore, come previsto dall'articolo 10 della legge n. 392 del 27/07/1972 sull'equo canone, ha diritto di voto al posto del proprietario quando l'assemblea deve decidere sulle spese e sulle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria. Inoltre può intervenire, ma senza diritto di voto, quando è in gioco qualche modifica degli altri servizi comuni. La convocazione deve essere comunque inviata al proprietario che, a sua volta, avviserà il conduttore; il condominio, infatti, è estraneo al rapporto di locazione. Se però non l'avvisa, o se la comunicazione arriva fuori termine, il conduttore non può, per la stessa ragione di estraneità del condominio al rapporto locatizio, impugnare la delibera.
Per la Corte d'Appello di Genova l'onere di convocare il conduttore grava sul locatore solo nel caso in cui questi non ne abbia comunicato il nominativo all'amministratore. Questa stessa sentenza ha stabilito che il termine di cinque giorni per la convocazione dell'assemblea non si applica ai rapporti fra il condomino-locatore e il conduttore; questi può comunque agire nei confronti del locatore (ma non del condominio, per la ragione di cui sopra) per il risarcimento degli eventuali danni derivanti dal fatto di non essere stato avvisato.
 

Maggioranza
La democrazia del condominio prevede sempre il rispetto di una doppia maggioranza: quella cosiddetta per teste, ossia basata sul numero dei presenti (direttamente o per delega) e quella basata sul valore della proprietà di ciascuno, espresso in millesimi. Le delibere, infatti, per essere valide, devono essere approvate da un certo numero di partecipanti all'assemblea, in rappresentanza di una certa caratura millesimale; è, questa, una cautela finalizzata a evitare che un singolo condomino, proprietario di più unità immobiliari, possa determinare da solo l'indirizzo della gestione condominiale, calpestando i diritti degli altri. In assemblea, quindi, chi è proprietario di più unità immobiliari conta per una sola persona ma, naturalmente, si sommano tutti i millesimi di cui è titolare. Di contro, è ininfluente che le quote millesimali facenti capo alla minoranza dissenziente superino quelle riconducibili alla maggioranza. Il regolamento, ancorché contrattuale, che prevedesse una maggioranza riferita ai soli millesimi sarebbe inefficace, in quanto in contrasto con l'articolo 1136 del Cod. civ., norma considerata inderogabile dal successivo articolo 1138. È possibile, invece, prevedere una maggioranza superiore rispetto a quella richiesta dalla legge, perché ciò garantisce una più ponderata deliberazione e una maggiore dialettica nel dibattito assembleare. Ai fini del calcolo della maggioranza non si deve tener conto dei condomini (e relativi millesimi) che si fossero astenuti dalla votazione. Se poi l'assembla dovesse deliberare se fare o meno causa a uno o più condomini, questi devono astenersi dal voto, trattandosi di una situazione che li vede in conflitto d'interessi nei confronti del condominio.
Prima di dare il via ai lavori l'amministratore deve accertare l'esistenza della maggioranza necessaria alla regolare costituzione dell'assemblea: il cosiddetto numero legale o quorum. Se non si raggiunge il numero legale la seduta non può essere dichiarata aperta. L'eventuale allontanamento di un condomino dopo la verifica del quorum è però ininfluente ai fini del regolare svolgimento dell'assemblea.
Il quorum varia a seconda che si tratti di assemblea di prima o di seconda convocazione, di assemblea ordinaria o straordinaria, di accertare la regolare costituzione dell'assemblea o la validità di una delibera.
Maggioranza per aprire la seduta
La verifica del quorum richiesto per la regolare costituzione dell'assemblea, vale a dire affinché la seduta possa essere dichiarata aperta, è necessariamente preliminare rispetto allo svolgimento di qualsivoglia attività decisionale.
Questa maggioranza viene espressamente indicata dal cod. civ., ma limitatamente alla prima convocazione, nella presenza di almeno due terzi dei condomini, in rappresentanza di almeno due terzi del valore dell'edificio (in pratica almeno 667 millesimi). Nulla è detto, invece, circa la maggioranza occorrente in seconda convocazione; a questa lacuna ha però sopperito la giurisprudenza, che identifica il quorum nella presenza di almeno un terzo dei condomini, in rappresentanza di almeno 334 millesimi di proprietà.
Se una delibera era stata adottata in prima convocazione senza che sussistesse la maggioranza richiesta affinché la seduta potesse essere dichiarata aperta, non può essere modificata in seconda convocazione: è infatti necessario provvedere a una nuova convocazione dell'assemblea.
 

Maggioranze per deliberare
La maggioranza richiesta per deliberare validamente è più alta in prima convocazione che in seconda e proprio per questo, di regola, l'assemblea si pronuncia alla seconda chiamata.
Le delibere che attengono alla normale vita condominiale devono essere adottate: in prima convocazione con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi, e in seconda convocazione con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio (non, quindi, dei presenti all'assemblea), in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell'edificio (334 millesimi). Alcune delibere, in considerazione del loro peso sulla vita condominiale (per esempio nomina e revoca dell'amministratore, riparazioni straordinarie di notevole entità, modifica del regolamento) richiedono invece il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi anche in seconda convocazione. Maggioranze ancora più elevate sono necessarie per le innovazioni: gli interventi per migliorare o rendere più comodo l'uso delle cose comuni, per esempio, devono essere approvati dalla maggioranza dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di due terzi (667) dei millesimi.
Se la delibera ha per oggetto un servizio che interessa solo alcuni condomini (per esempio, quelli le cui unità immobiliari affacciano su una delle molte scale dell'edificio), la maggioranza deve essere rapportata ai condomini interessati e ai relativi millesimi.
Ai fini del calcolo della maggioranza non si deve tener conto dei condomini (e relativi millesimi) che si sono astenuti dalla votazione (la circostanza deve risultare dal verbale); essi, infatti, sostanzialmente non hanno approvato la delibera, e la circostanza che al momento del voto abbiano formulato riserva da sciogliere dopo la seduta è ininfluente. Se un condominio non ha votato perché indotto dall'amministratore ad astenersi sulla base del presupposto errato che non ne avesse diritto, la delibera è annullabile, ma se la si vuole impugnare con esito favorevole è bene pretendere che la circostanza venga messa a verbale, in modo da poterla provare nel corso del relativo giudizio.
 

Maggioranze ridotte
Alcune leggi hanno introdotto maggioranze speciali, di solito ridotte rispetto a quelle normalmente previste. È il caso del risparmio energetico (. Riscaldamento centralizzato), dell'eliminazione delle. Barriere architettoniche e della costruzione di parcheggi pertinenziali.
Presidente
Una volta che l'assemblea sia stata validamente insediata, di regola vengono nominati un presidente, con il compito di dirigere la seduta, e un segretario, con la funzione di redigere il verbale. Si tratta di due figure non previste dalla legge, ma nate dalla pratica per snellire e velocizzare i lavori; pertanto le eventuali delibere adottate senza che sia stato nominato il presidente, o in presenza di una nomina irregolare, non possono essere impugnate per questi motivi. Lo stesso discorso vale per il segretario.
Viene nominato presidente, preferibilmente, un condomino che vive da molti anni nel condominio e che ne conosce i problemi, mentre come segretario può essere designato lo stesso amministratore.
 

Rinvio
Se si rende necessario rinviare l'assemblea di seconda convocazione occorre procedere a nuova convocazione, con conseguente comunicazione dell'avviso a tutti i condomini, pena l'invalidità dell'assemblea.
Ritardo nell'inizio dei lavori
L'assemblea i cui lavori abbiano inizio dopo la mezzanotte del giorno per il quale era stata convocata può, in particolari circostanze, essere ritenuta valida; il Tribunale di Napoli, per esempio, ha ritenuto valida l'assemblea di un supercondominio iniziata dopo le ore ventiquattro del giorno per il quale era stata convocata, poiché il ritardo era stato determinato dal protrarsi dell'assemblea particolare di uno dei fabbricati e la circostanza era a conoscenza di tutti i partecipanti all'assemblea del supercondominio.
 

Seduta fiume
Se l'assemblea non riesce a portare a termine il suo compito in una sola riunione deve essere riconvocata, con conseguente obbligo di rispettare il termine di cinque giorni. Un rimedio per evitare questo tipo di situazione è suggerito dalla sentenza della Cassazione: i Giudici hanno infatti riconosciuto valida la convocazione fatta con un unico avviso, nel quale venivano già fissate le riunioni successive, in modo da assicurare continuità allo svolgimento dell'assemblea in tempi brevi, senza necessità di ulteriori adempimenti formali.
Usufruttuario
Nel caso in cui la nuda proprietà dell'unità immobiliare appartenga a un soggetto e l'usufrutto a un altro, cambiano le regole assembleari. Il diritto di voto spetta all'usufruttuario per gli affari relativi all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Per le delibere, invece, riguardanti innovazioni, ricostruzioni, opere di manutenzione straordinaria, il diritto di partecipare all'assemblea spetta al nudo proprietario. Di conseguenza devono essere convocati l'uno, l'altro o entrambi, a seconda del tipo di delibera da adottare.
 

Voto
Ogni condomino ha diritto a un voto, indipendentemente dalla consistenza della sua quota, ancorché formata da diverse unità immobiliari. Naturalmente il diverso peso della quota si farà sentire quando si tratterà di calcolare la maggioranza in base ai millesimi. Per quanto attiene alle modalità di espressione, il voto deve essere palese, allo scopo d'individuare i condomini che hanno interesse a impugnare le delibere e può essere formulato anche dal condomino che intervenga con ritardo all'assemblea, ma a condizione che ciò si verifichi prima della chiusura del verbale. In ogni caso la nullità di un voto che non incida sul richiesto quorum non invalida la decisione. La delibera, invece, che venga adottata con il consenso determinante di un condomino che non aveva il diritto di votare è radicalmente nulla.
Se un condomino si allontana dall'assemblea anticipando il proprio voto su una delibera, o dichiarando di rimettersi alla maggioranza, il voto non può essere considerato valido. Può anche accadere che il condomino allontanatosi prima del voto confermi successivamente la volontà espressa dalla maggioranza. Questa dichiarazione, però, può valere solo come rinuncia a impugnare la delibera che si presentasse invalida se il suo voto era determinante ai fini del quorum, ma gli altri condomini, assenti o dissenzienti, potrebbero a loro volta impugnare la decisione.
Il Tribunale di Varese ha considerato come se avesse votato a favore il condomino che, pur non presente all'assemblea, aveva predisposto e sottoposto alla stessa una nuova tabella millesimale per il riparto delle spese.
Il voto espresso dal condomino che si trovi in una situazione di conflitto d'interessi con il condominio non deve essere calcolato, per cui la delibera è valida solo se, una volta detratto il suo voto e i relativi millesimi, esiste ugualmente la richiesta maggioranza.
Può trattarsi di un conflitto d'interessi anche soltanto potenziale, come nel caso dell'amministratore che, delegato da un condomino senza alcun vincolo nella manifestazione del voto, partecipi all'assemblea chiamata a deliberare sulla sua riconferma e/o sull'approvazione del bilancio.
La situazione di conflitto d'interessi che riguarda il delegato non si estende automaticamente al delegante, a meno che non si accerti che questi non era a conoscenza della situazione; si deve infatti presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse e l'abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato.
Se a un condomino che ne aveva il diritto è stato impedito di votare, la relativa delibera è radicalmente nulla e la nullità può essere fatta valere da ogni condomino, anche se presente e consenziente.