ASCENSORE
Il Cod. civ. non contiene una normativa specifica per
l'ascensore; i Giudici, però, attraverso le loro sentenze, hanno
stabilito che all'impianto debba applicarsi la normativa prevista
per le scale.
Se l'installazione è avvenuta in sede di costruzione dell'edificio,
l'ascensore appartiene in comproprietà a tutti i condomini, anche
coloro che di norma non se ne servono, come chi abita al piano
terra, a meno che dal regolamento non risulti il contrario. La
presenza di un ascensore, infatti, aumenta il valore della proprietà
individuale, per cui il condomino non può sottrarsi dal contribuire
alla spesa; questa possibilità, infatti, gli è preclusa dal secondo
comma dell'articolo 1118 del Cod. civ., a meno che non intervenga
un'autorizzazione da parte di tutti gli altri condomini;
autorizzazione che deve essere rilasciata con atto pubblico
debitamente trascritto presso la Conservatoria dei registri
immobiliari, se la si vuole rendere opponibile agli eventuali terzi
futuri acquirenti delle unità immobiliari ubicate nell' edificio.
Quando, invece, l'ascensore viene installato soltanto a cura e spese
di uno o più condomini, quelli che non hanno aderito all'iniziativa
sono esclusi dal servizio e dal partecipare alla relativa spesa,
anche se come vedremo sono ammessi a ripensarci.
Adeguamento
La spesa richiesta dall'adeguamento dell'impianto alla normativa
dell'Unione Europea, essendo finalizzata alla sicurezza e
all'incolumità della vita umana, si riferisce alla proprietà
dell'impianto e non al suo uso. Di conseguenza deve essere
ripartita fra tutti i condomini, anche quelli che abitano al piano
terra, in base ai millesimi di proprietà. Lo stesso criterio deve
essere seguito per l'eventuale spesa di tinteggiatura dell'androne,
se conseguente ai lavori di adeguamento dell'ascensore.
Chiave
L'amministratore non può munire l'ascensore di chiave senza
autorizzazione dell'assemblea. Le spese per l'introduzione della
chiave vanno ripartite secondo lo stesso criterio previsto per
l'installazione dell'ascensore, vale a dire in base ai millesimi di
proprietà, prescindendo quindi dall'altezza dei piani dal suolo.
Non è però da escludere il criterio di suddividere i costi in parti
uguali, trattandosi di congegno destinato a servire i condomini
nella stessa misura. Il proprietario esclusivo dell'ultimo piano può
sostituire a propria cura e spese il corrispondente pulsante con la
chiave, a patto che la copertura dell'edificio non sia costituita da
un lastrico solare di uso comune, e purché non vi siano soffitte di
proprietà di altri condomini.
Danni
Il condominio risponde, in quanto custode dell'impianto, degli
eventuali danni provocati dall'ascensore (per esempio a chi,
entrando nella cabina, sia caduto a causa di un dislivello di I6
centimetri esistente tra il pavimento del piano e quello della
cabina, dislivello non visibile dall'esterno e non segnalato) a meno
che non si riesca a provare il caso fortuito, la colpa del
danneggiato o l'intervento doloso da parte di terzi. Il condominio
può a sua volta, ricorrendone i presupposti, rivalersi nei
confronti dell'appaltatore del servizio di manutenzione: per
esempio, per i danni provocati a un utente dalla prolungata discesa
libera della cabina, dovuta all'omessa riparazione del sistema
frenante da parte dell'impresa addetta alla manutenzione dell'impianto.
Divieti
L'ascensore non può essere usato dai minori di I2 anni che non siano
accompagnati da persona di età più elevata. Inoltre è vietato l'uso
degli ascensori a cabine multiple a moto continuo ai ciechi, alle
persone con abolita o diminuita funzionalità degli arti e ai minori
di I2 anni, anche se accompagnati. Inoltre in ascensore non si può
fumare (Animali).
Gettoniera
Per scoraggiare l'uso dell'ascensore da parte di estranei
(soprattutto negli edifici che ospitano studi professionali, uffici
e simili) e per acquisire al condominio un'entrata destinata a
coprire una parte delle spese di manutenzione, l'assemblea può, con
il voto favorevole di metà più uno degli intervenuti, in
rappresentanza di almeno 500 millesimi (un terzo dei condomini in
rappresentanza di almeno 334 millesimi in seconda convocazione),
deliberare l'introduzione della gettoniera. Quanto alla suddivisione
della spesa, la Corte d'Appello di Napoli ha considerato legittima
la ripartizione in base ai millesimi di proprietà, nonostante il
regolamento prevedesse una ripartizione dei costi di esercizio
proporzionata all'altezza di ciascun piano dal suolo. La stessa
maggioranza può decidere l'aumento del prezzo della corsa. Circa la
ripartizione dei proventi, la sentenza sopra richiamata ha
considerato legittima la suddivisione in base ai millesimi di
proprietà.
Installazione
I'installazione dell'ascensore, configurando un'innovazione diretta
al superamento delle barriere architettoniche, può essere
deliberata, come previsto dal secondo comma dell'articolo 2 della
legge 9/I/I989' n. I3, con il voto favorevole della maggioranza
degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno la metà
del valore dell'edificio (in seconda convocazione è invece
sufficiente il voto favorevole di un terzo dei condomini, in
rappresentanza di almeno un terzo del valore dell'edificio).
Se un edificio è dotato di più scale e l'installazione
dell'ascensore riguarda una soltanto di esse, la maggioranza in
assemblea deve essere calcolata considerando i soli proprietari
delle unità immobiliari interessate dall'innovazione.
L’installazione non è però consentita se comporta alterazione del
decoro architettonico dell'edificio o un sensibile deprezzamento
dell'unità immobiliare anche di un solo condomino; in tali ipotesi,
quindi, non è sufficiente la speciale maggioranza prevista dalla
legge per il superamento delle barriere architettoniche, ma è
necessaria l'unanimità. Lo stesso dicasi se l'introduzione
dell'ascensore comporta un pregiudizio intollerabile o un danno
apprezzabile anche a un solo condomino. In caso di restringimento
di un passaggio condominiale, il Tribunale di Milano, che in un
primo momento aveva considerato legittima l'installazione
dell'ascensore, pronunciandosi a distanza di pochi giorni su un caso
analogo l'ha vietata perché comportava una riduzione del piano di
calpestio dei vari piani. Il Tribunale di Imperia, a sua volta, ha
stabilito che l'installazione dell'ascensore a cura e spese di
alcuni condomini, ove comporti la riduzione della larghezza della
rampa delle scale (nel caso di specie 85 centimetri), alterandone
il decoro architettonico e la fruibilità, deve essere approvata
dalla maggioranza dei partecipanti al condominio, in rappresentanza
di almeno due terzi del valore dell'edificio.
Nell'effettuare i lavori non trova applicazione la normativa sulle
distanze legali fra il costruendo ascensore e la proprietà esclusiva
dei singoli condomini, trattandosi d'impianto indispensabile ai
fini dell'abitabilità e in sintonia con l'evoluzione delle esigenze
dei cittadini; purché, si dovrebbe aggiungere, la riduzione degli
spazi comuni e la violazione delle distanze sia ragionevole.
Per escludere un piano dal servizio di ascensore è necessaria
l'unanimità dei condomini.
Installazione
esterna
L'assemblea può deliberare l'installazione di un ascensore esterno.
Il terzo comma dell'articolo 2, legge 9/1/1989, n. 13, però,
richiama espressamente il secondo comma dell'articolo 1120 del Cod.
civ. che vieta, tra l'altro, le innovazioni che alterano il decoro
architettonico dell'edificio. È pertanto consigliabile, se si
vogliono evitare possibili azione legali da parte anche di un solo
condomino dissenziente, sgomberare il terreno da questo ostacolo
attraverso un accordo sottoscritto da tutti.
Installazione
singola
L'ascensore può anche essere installato a cura e spese di un solo
condomino o di un numero limitato di condomini. I condomini che non
aderiscono all'iniziativa, per parte loro, possono (terzo comma,
articolo del 1121 Cod. civ.) partecipare in qualsiasi tempo ai
vantaggi che essa comporta, contribuendo alle spese di esecuzione e
di manutenzione opportunamente rivalutate per tener conto del tempo
trascorso dall'installazione al momento in cui si opta per
l'utilizzazione del servizio. In questi casi, se l'installazione
avviene a cura e a spese di un portatore di handicap non occorre
autorizzazione dell'assemblea. Consigliabile però acquisire
l'autorizzazione di tutti gli altri condomini, per evitare
possibili azioni legali sotto il profilo dell'alterazione del
decoro architettonico dell'edificio o della sottrazione di aria e
luce ad alcuni appartamenti. In particolare, è opportuno
formalizzare con atto notarile e successiva trascrizione presso la
Conservatoria dei registri immobiliari l'autorizzazione di quei
condomini in ordine ai quali l'innovazione comporta il mancato
rispetto delle distanze legali, in modo da renderla opponibile a
eredi e acquirenti.
Chi è contrario all'installazione non può obiettare che l'impianto
sottrae all'utilizzazione una parte comune dell'edificio (per
esempio, la tromba delle scale), se risulta (come in effetti è
lecito presumere si verifichi) che all'originaria possibilità di
godimento della cosa comune ne è stata sostituita un'altra migliore,
anche se di diverso contenuto. Successivamente la stessa Cassazione
ha stabilito che non è necessario che da questo tipo d'innovazione
debba derivare un vantaggio compensativo per il condomino
dissenziente.
Negozi
I proprietari di negozi, se, per come è strutturato l'edificio, non
hanno accesso all'ascensore, sono esclusi dal contribuire alla
spesa. Se però si tratta di proprietari di negozi siti al piano
terreno interno dell'edificio, e non risulta il contrario dai titoli
di acquisto delle singole unità immobiliari, l'ascensore deve
considerarsi di proprietà comune, perché occorre far riferimento non
all'utilizzo effettivo ma a quello potenziale; soprattutto, è
opportuno aggiungere, se nell'edificio c'è un lastrico solare
condominiale.
Piano terra
Uno dei problemi più spinosi è il tipo di contributo da porre a
carico dei condomini che abitano al piano terra. Su questo punto la
giurisprudenza ha seguito finora diversi orientamenti. Il Tribunale
di Milano ha considerato l'ascensore parte comune dell'edificio
anche per i proprietari delle unità immobiliari site al piano terra,
poiché essi possono trarre utilità dall'impianto, idoneo a
valorizzare l'intero immobile e a permettere di raggiungere più
comodamente parti superiori che siano comuni a tutti (ciò
indipendentemente dal fatto che chi abita a piano terra sia solito
recarsi o meno, per esempio, sul lastrico solare condominiale o a
far visita ai condomini degli altri piani). Il Tribunale di Parma,
invece, ha escluso che i proprietari degli appartamenti ubicati a
piano terra debbano concorrere alle spese di ordinaria manutenzione,
mentre devono partecipare a quelle riguardanti gli interventi di
adeguamento dell'impianto alla normativa dell'Unione Europea. C'è
poi un terzo orientamento. Il Tribunale di Monza ha posto a carico
dei proprietari delle unità immobiliari situate al piano terra, o
aventi accesso separato mediante scala di proprietà esclusiva, le
spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e dell'ascensore,
limitatamente a quella parte di oneri che viene suddivisa, ai sensi
dell'articolo 1124 del Cod. civ., in base al valore del piano o
della porzione di piano, esonerandoli dalla quota di spesa
riconducibile alla distanza del piano dal suolo. Da ultimo il
Tribunale di Genova ha stabilito che, in assenza di prova circa
l'esistenza di un regolamento contrattuale che stabilisca criteri
derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i
proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non
usufruiscono dell'ascensore, essendo comunque comproprietari
dell'impianto, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione
ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione, mentre sono
esonerati dal contribuire alle spese di esercizio e di pulizia.
Prosecuzione
della corsa
Se l'assemblea approva i lavori occorrenti alla prosecuzione della
corsa dell'ascensore (per esempio, fino alle cantine), i condomini
dissenzienti, dimostrando che l'innovazione comporta una spesa
molto gravosa rispetto alle particolari condizioni e all'importanza
dell'edificio, e che non intendono partecipare ai relativi
vantaggi, sono esonerati dalla contribuzione.
In caso contrario la spesa va suddivisa in proporzione ai millesimi
di proprietà, trattandosi di nuovo impianto, sia pure parziale. Le
successive spese di manutenzione e ricostruzione, invece, andranno
ripartite, in mancanza di diverso criterio adottato all'unanimità,
seguendo quello dettato per le scale. Il condomino che intenda farsi
esclusivo carico della spesa può introdurre il prolungamento della
corsa nel rispetto delle condizioni dell'articolo 1102 del Cod.
civ.: non alterare la destinazione della cosa comune e non impedire
agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro
diritto. In tal caso non occorre autorizzazione dell'assemblea, ma è
preferibile acquisirla per evitare possibili contestazioni.
Ripristino
Può accadere che si ponga il problema di ripristinare un ascensore
fuori uso da anni. Il Tribunale di Milano non ha considerato
innovazione (articolo 1120 del Cod. civ.) il ripristino di un
ascensore di servizio. A maggior ragione, quindi, la regola vale
per l'impianto principale, come stabilito dalla Cassazione. La
relativa delibera, pertanto, può essere adottata con il voto
favorevole della metà più uno dei condomini intervenuti
all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi di
proprietà (un terzo dei condomini in rappresentanza di almeno 334
millesimi in seconda convocazione).
Rumori
Se l'impianto è troppo rumoroso e si supera quindi la soglia della "normale
tollerabilità" , il condominio, previa perizia
fonometrica eseguita dalla Asl o da un laboratorio specializzato,
può essere obbligato a effettuare gli interventi tecnici necessari
al rientro nella norma. La relativa spesa va suddivisa, salvo
diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini, per metà
in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per
l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Se il condominio, pur sollecitato a intervenire, non provvede, si
può chiedere al giudice anche il risarcimento dei danni.
Soffitte e seminterrati
Anche se l'ascensore non raggiunge il piano soffitte, i proprietari
sono ugualmente tenuti a concorrere alla parte di spesa rapportata
ai millesimi, mentre per quanto riguarda l'altezza si considera
l'ultimo piano servito dall'impianto. Stesso criterio per le
mansarde. Per i seminterrati serviti dall'ascensore si considerano
sia l'altezza del piano che i millesimi.
Sostituzione
La sostituzione di un ascensore usurato e non più agibile con un
altro, anche se di diverso tipo, non è considerata innovazione se il
vano che ospita la macchina non subisce variazioni sostanziali. Se,
invece, le modifiche sono tali da comportare un sostanziale
mutamento del servizio e della destinazione di parti comuni
dell'edificio, è legittimo parlare di innovazione. Di conseguenza,
la modifica può essere introdotta soltanto con il voto favorevole
della metà più uno dei partecipanti al condominio, in
rappresentanza di 667 millesimi.
È stata considerata innovazione, per esempio, la sostituzione di
tutti gli ascensori di un edificio, mentre non è stata ritenuta
gravosa o voluttuaria la sostituzione della cabina con un'altra
dello stesso tipo, ma più funzionale, dato che le riparazioni sul
vecchio impianto sarebbero state antieconomiche.
Spese di installazione
La spesa richiesta dall'installazione dell'ascensore in un edificio
che ne sia sprovvisto va suddivisa in proporzione al valore della
proprietà di ciascun condomino, prescindendo dall'altezza dei piani
dal suolo. Naturalmente i condomini possono optare, ma soltanto
all'unanimità, per l'adozione di un diverso criterio, per esempio
quello previsto per le spese di conservazione e manutenzione: 50% in
ragione dei millesimi e 50% in ragione della diversa altezza dal
suolo.
Spese di
manutenzione
La giurisprudenza assimila l'ascensore alle scale. Di conseguenza,
le spese di conservazione e manutenzione dell'impianto vanno
ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o
porzioni di piano, e per l'altra metà in proporzione all'altezza di
ciascun piano dal suolo (Scale).
Questo criterio vale per tutte le spese: per esempio, forza motrice,
verifiche periodiche, sostituzione delle funi, del motore o
dell'argano. Se però la sostituzione di parti dell'impianto non
dipende dall'usura, ma dalla volontà di migliorarne il
funzionamento, la spesa va suddivisa soltanto in base ai millesimi
di proprietà. Il Tribunale di Milano ha bocciato il criterio di
ripartire le spese di esercizio in ragione della diversa
consistenza dei nuclei familiari, poiché non è detto che una
famiglia, per il fatto di essere più numerosa di un'altra, faccia
necessariamente un maggior uso dell'ascensore.
Se una scala dell'edificio, a differenza delle altre, è dotata di
due ascensori, la spesa del secondo impianto grava esclusivamente
sui proprietari delle unità immobiliari che se ne avvantaggiano
(articolo 1123 del Cod. civ.).
Tabella
millesimale
L’installazione dell'ascensore non richiede necessariamente la messa
a punto di apposita tabella millesimale; infatti, se i condomini non
si accordano all'unanimità sull'adozione di un diverso criterio di
ripartizione della spesa, si applica il criterio previsto per le
scale. Se invece si opta per la formazione di apposita tabella
millesimale, questa deve essere predisposta da un tecnico incaricato
dall'assemblea e approvata all'unanimità. Altrimenti se ne deve
chiedere la messa a punto al giudice, che ne affiderà la stesura a
un consulente tecnico d'ufficio.
L’installazione dell'ascensore può comportare la revisione della
tabella millesimale; ciò avviene quando, in relazione alle
caratteristiche dell'edificio, l'opera è configurabile come
"innovazione di vasta portata" tale da alterare notevolmente il
rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di
piano. Ciò vale soprattutto per gli edifici molto alti, con gli
appartamenti degli ultimi piani che, in seguito all'introduzione
dell'ascensore, vengono a beneficiare di un innegabile aumento di
valore.
Trasporto
materiali
Dovendo effettuare dei lavori nel proprio appartamento, l'ascensore
può essere usato per il trasporto dei relativi materiali, a meno che
un divieto in tal senso non sia contenuto nel regolamento, oppure
non sia accertato che questo tipo di utilizzo, per la natura dei
materiali trasportati e per la frequenza che ne viene fatta, non
sia tale da compromettere la conservazione dell'impianto o da
ostacolarne l'uso da parte degli altri condomini.
Uso
L’uso intensivo dell'ascensore, dovuto alla particolare destinazione
di alcune unità immobiliari (per esempio, ufficio, studio
professionale), è del tutto ininfluente ai fini della contribuzione
alle spese di manutenzione e ricostruzione, come ininfluente è il
fatto di tenere l'immobile disabitato. Nulla vieta che i condomini
possano, ma soltanto all'unanimità, accordarsi per un diverso
criterio di ripartizione della spesa.
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