AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

AMMINISTRATORE

L'amministratore è il motore del condominio: se "gira" bene, cioè se agisce con competenza, sagacia e tempestività, può contribuire non poco a rendere serena e ordinata la convivenza tra vicini di casa, riducendo al minimo liti e incomprensioni.

L'amministratore, a parte l'adozione di provvedimenti di ordinaria amministrazione, non ha una vera e propria autonomia decisionale, ma esclusivamente funzioni di gestione dello stabile e di esecuzione delle decisioni prese dai condomini nel corso delle assemblee.

Il condominio può comunque anche essere amministrato dagli stessi condomini, a turno. Una decisione del genere deve essere adottata con la stessa la maggioranza richiesta per la nomina ordinaria dell'amministratore e con la stessa maggioranza si può deliberare di passare ad altro criterio (per esempio, la nomina di un esterno). Se poi un condomino non è in grado di svolgere questa funzione per il periodo assegnatogli, deve trovare (ed eventualmente pagare) una persona disposta a sostituirlo nell'incarico.

L'incarico di amministratore può essere espletato anche da una persona giuridica, poiché il rapporto di mandato istituito nei confronti della persona giuridica, quanto all'adempimento delle obbligazioni e alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità che contrassegnano il mandato conferito a una persona fisica.
 

Compenso
All'amministratore spetta un compenso il cui importo viene deliberato dall'assemblea e ripartito fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Non esiste un tariffario professionale, poiché non esiste un Albo degli amministratori di condominio.

Se però l'amministratore è iscritto a un albo professionale (architetti, avvocati, commercialisti, geometri ecc.) può chiedere che siano applicate le rispettive tariffe.

Per riepilogare, ecco i criteri seguiti dagli amministratori per definire il loro compenso:
 Può essere chiesta una quota fissa (indipendentemente dalle dimensioni del condominio) o una quota per ogni unità immobiliare (variabile a seconda del loro numero e della dotazione di impianti).
 Qualche amministratore chiede anche una cifra in percentuale sul giro d'affari complessivo del condominio, o si limita a calcolarla sulla sola spesa per il riscaldamento.
 In genere è richiesto un compenso a parte per le prestazioni extra. Per esempio, seguire l'esecuzione di lavori straordinari lunghi o complessi.
 Quasi sempre bisogna calcolare anche una percentuale sui lavori di manutenzione straordinaria.
 Infine c'è il rimborso delle spese sostenute per la gestione (francobolli, commissioni bancarie, fotocopie, spese di cancelleria, tenuta del libro paga del portiere).
Il compenso dell'amministratore e le spese di amministrazione (bancarie, postali, di bollo, di cancelleria) vanno suddivisi in proporzione ai millesimi di proprietà. Un diverso criterio di ripartizione della spesa può essere adottato soltanto all'unanimità.
Il compenso non può essere molto distante dalla media praticata nella città in cui è ubicato l'edificio condominiale; in caso contrario la delibera che lo ha approvato sarebbe nulla per eccesso di potere. Il compenso dell'amministratore giudiziario, se non c'è accordo con i condomini, non può essere stabilito dal Tribunale che ha provveduto alla nomina, ma deve essere determinato in sede contenziosa, davanti al giudice competente per valore.
L'aumento del compenso non può essere disposto verbalmente dai condomini ma è necessaria una delibera o comunque una ratifica da parte dell'assemblea.
 

Durata incarico
L'amministratore dura in carica un anno, norma inderogabile.
L'amministratore può essere confermato nell'incarico con la stessa maggioranza prevista per la nomina, vale a dire la metà più uno degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi, sia in prima sia in seconda convocazione. Se però l'amministratore è anche condomino deve astenersi dal voto: voto che può invece esprimere per delega, a meno che il condomino delegante non fosse a conoscenza o non era in grado di rendersi conto, con la normale diligenza, della situazione di conflitto d'interessi in cui versava l'amministratore. La conferma può anche essere tacita.
L'amministratore, una volta scaduto il mandato, conserva i suoi poteri fino a quando non venga sostituito o confermato, sempre che l'assemblea non abbia espressamente deliberato altrimenti.
 

Funzioni
Nell'espletamento dell'incarico l'amministratore deve avere come unico obiettivo la salvaguardia dell'interesse collettivo di tutti i partecipanti alla comunione. All'amministratore spettano sia funzioni esecutive sia amministrative; tra le prime rientra, per esempio, l'attuazione pratica delle delibere assembleari, mentre fra le seconde rientra la stesura del bilancio condominiale (_ Bilancio). Anche se all'amministratore è lasciata una certa flessibilità nelle modalità di svolgimento dell'incarico, le sue attribuzioni sono enunciate con precisione dall'articolo 1130 del Cod. civ..
Eccole:
- eseguire le delibere dell'assemblea;
- far rispettare il regolamento di condominio;
- disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
- riscuotere i contributi dovuti dai singoli condomini per coprire le spese sostenute o da sostenere;
- affrontare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
- compiere gli atti diretti a conservare le parti comuni dell'edificio;
- rendere conto della sua gestione alla fine di ogni anno.
 

L’amministratore non può affrontare alcuna spesa senza la preventiva autorizzazione (o quanto meno un atto di ratifica) da parte dell'assemblea: unico motivo per cui si giustifica una spesa non autorizzata è l'urgenza, ma nel giro di pochi giorni i condomini devono essere chiamati a ratificare in assemblea questa decisione. L’amministratore, inoltre, rappresenta a tutti gli effetti il condominio e può agire in giudizio per qualunque azione che riguardi le parti o gli interessi comuni. Con l'accettazione dell'incarico l'amministratore assume pienamente le responsabilità civili e penali collegate allo svolgimento del suo mandato. Il potere di rappresentanza dell'amministratore deriva da una disposizione di tipo inderogabile, l'articolo 1131 del Cod. civ.; di conseguenza non può subire limitazioni né per delibera dell'assemblea né per volontà dello stesso amministratore. L’amministratore può delegare le proprie funzioni ad altra persona, a condizione che l'atto col quale è stato nominato non preveda il contrario.
Affinché l'amministratore possa stipulare un contratto nell'interesse del condominio occorre una delibera con la quale l'assemblea abbia approvato l'importo entro il quale egli può impegnarsi per il condominio. Il Tribunale di Roma ha ritenuto che il contratto di assicurazione del fabbricato condominiale, in quanto attinente alla conservazione della cosa comune, può essere stipulato dall'amministratore senza preventiva autorizzazione dell'assemblea.
 

Nomina
L’assemblea deve nominare un amministratore quando i condomini sono più di quattro (articolo 1129 del Cod. civ.).
A nominare l'amministratore provvede l'assemblea con la maggioranza della metà più uno degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500 millesimi di proprietà, anche se la Cassazione ha giudicato valida la nomina effettuata in seconda convocazione con un numero di voti corrispondente a più di un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di più della metà del valore dell'edificio. L’amministratore può essere nominato anche se i condomini sono quattro o meno di quattro, purché la decisione venga adottata dalla metà più uno degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell' edificio.
Il regolamento di condominio che riservasse la funzione di amministratore a una determinata persona o a una determinata categoria di persone, scavalcando di fatto l'assemblea, può essere impugnato perché in contrasto con l'articolo 1129 del Cod. civ., norma inderogabile.
È possibile nominare, per lo stesso condominio, più amministratori: in questo caso il potere di rappresentare i condomini nei confronti di terzi spetta a tutti, a meno che non siano stati precisati i rispettivi compiti. La nomina dell'amministratore può essere anche tacita, vale a dire senza investire formalmente una persona dell'incarico; è infatti sufficiente provare che i condomini l'abbiano considerata amministratore a tutti gli effetti, ricorrendo a lei abitualmente in questa veste. L'amministratore eventualmente nominato direttamente dal costruttore può essere sostituito dall'assemblea. L'amministratore la cui nomina sia stata impugnata conserva i suoi poteri fino a quando non venga sostituito dall'assemblea o dal giudice.
 

Nominato dal Tribunale
Se l'assemblea non provvede alla nomina dell'amministratore, questa è fatta dal Tribunale su ricorso di uno o più condomini (terzo comma, articolo 1129 del Cod. civ.). Le spese del procedimento sono a carico degli stessi condomini richiedenti. Il condomino, nel richiedere al Tribunale la nomina di un amministratore giudiziario, non necessita dell'assistenza di un avvocato, trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione. L'amministratore nominato dal Tribunale ha diritto a un compenso, da ripartirsi fra i condomini su base millesimale, anche se il regolamento prevede che l'incarico sia gratuito, magari perché svolto a turno dai condomini. La nomina di un amministratore giudiziario (cosiddetto amministratore ad acta, ossia agli atti), può essere chiesta al Tribunale solo se è giustificata dal dissidio sull'amministrazione delle cose comuni. Per esempio, per assegnare i posti auto nelle aree condominiali qualora non vi sia una delibera che regoli in modo specifico l'uso del parcheggio e le modalità d'uso dei servizi comuni.
 

Passaggio delle consegne
L'amministratore revocato, o che lascia volontariamente l'incarico, deve consegnare tempestivamente al suo successore (o all'eventuale Consiglio
di condominio se così dispone il regolamento) tutto il materiale collegato alla gestione. In particolare, il professionista uscente deve:
• restituire le somme riscosse dai condomini e non impiegate nell'interesse comune;
• restituire tutti i documenti relativi alla gestione;
• rendere conto delle modalità con cui ha operato, comprovando l'entità delle somme incassate e delle spese effettuate con la relativa causale;
• fornire tutti gli elementi utili per stabilire se il suo operato sia stato ispirato a criteri di buona amministrazione.
Il nuovo amministratore deve verificare i saldi del rendiconto precedente, se non è già stato approvato dall'assemblea, ma non può ratificare l'operato di chi l'ha preceduto; questo potere, infatti, spetta esclusivamente all'assemblea.
Non sempre queste regole di buon comportamento vengono rispettate. Spesso il professionista uscente rallenta il passaggio delle consegne, magari perché aspetta di ottenere il rimborso di una spesa anticipata nell'interesse del condominio. Un simile comportamento è stato considerato illegittimo dai giudici perché non c'è interdipendenza tra le due prestazioni.
 

Revoca
L'amministratore può essere revocato dall'assemblea in qualsiasi momento, trattandosi di un rapporto di natura fiduciaria. Per la revoca è necessaria la stessa maggioranza richiesta dalla nomina: metà più uno degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi. Per il Tribunale di Napoli l'irregolarità deve essere tale da tradursi in un danno immediato (o quanto meno in un pericolo di danno) per il condominio. Tra gli atti che possono costituire un fondato motivo di revoca ci sono:
• la mancata comunicazione all'assemblea della notifica di un atto di citazione, o di un procedimento a carico del condominio;
• il mancato pagamento delle bollette, dei fornitori o dei contributi previdenziali dei dipendenti del condominio, nonostante i proprietari abbiano regolarmente versato le loro quote;
• la presentazione di rendiconti falsi;
• la stipula di contratti per conto del condominio in una situazione di conflitto d'interessi (per esempio, con società appartenenti a familiari) di cui non abbia messo al corrente l'assemblea;
• la mancata presentazione per due anni del rendiconto della gestione. In questo caso la revoca può essere disposta anche dal Tribunale, su istanza di ciascun condomino; quando vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità come il far affluire o meno di quattro, purché la decisione venga adottata dalla metà più uno degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell' edificio.
Il regolamento di condominio che riservasse la funzione di amministratore a una determinata persona o a una determinata categoria di persone, scavalcando di fatto l'assemblea, può essere impugnato perché in contrasto con l'articolo 1129 del Cod. civ., norma inderogabile.
È possibile nominare, per lo stesso condominio, più amministratori: in questo caso il potere di rappresentare i condomini nei confronti di terzi spetta a tutti, a meno che non siano stati precisati i rispettivi compiti. La nomina dell'amministratore può essere anche tacita, vale a dire senza investire formalmente una persona dell'incarico; è infatti sufficiente provare che i condomini l'abbiano considerata amministratore a tutti gli effetti, ricorrendo a lei abitualmente in questa veste. L'amministratore eventualmente nominato direttamente dal costruttore può essere sostituito dall'assemblea. L'amministratore la cui nomina sia stata impugnata conserva i suoi poteri fino a quando non venga sostituito dall'assemblea o dal giudice.
 

Responsabilità
L'amministratore risponde dei danni derivanti dalla mancata esecuzione di una delibera assembleare: per esempio, per aver omesso di far riparare il tetto in esecuzione di una delibera dell'assemblea. Non risponde, invece, dei danni provocati dall'abuso della cosa comune da parte di un condomino; egli non è, infatti, dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei partecipanti alla comunione. Le perdite conseguenti alla cattiva gestione dell'amministratore devono essere ripartite fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, fatta ovviamente salva la possibilità di agire nei confronti dell'amministratore per il recupero delle somme e il risarcimento del danno.
 

Violazioni e danni
Contro i provvedimenti dell'amministratore che violino la legge o il regolamento si può ricorrere direttamente al giudice senza passare per l'assemblea. Se l'amministratore trascura di prendere le opportune iniziative (per esempio, non si attiva per la riparazione di un impianto guasto), il singolo condomino non può rivolgersi al giudice in via contenziosa senza avere prima provocato la convocazione dell'assemblea condominiale. Solo se questa non viene convocata o non riesce a esprimere una volontà maggioritaria, o se la delibera adottata resta ineseguita, il condomino può rivolgersi al giudice, che può anche nominare un amministratore giudiziario. È sconsigliabile, nel frattempo, prendere iniziative finalizzate all'esecuzione di una riparazione, anticipando la relativa spesa. Se l'amministratore compie atti in nome e per conto del condominio senza autorizzazione dell'assemblea nei casi in cui è necessaria, risponde in proprio, a meno che l'assemblea non ne ratifichi l'operato con una delibera correttamente adottata, i cui effetti sono retro attivi. Gli atti, poi, con i quali l'amministratore disponga opere sulla cosa comune, eccedendo i propri poteri e con lesione dei diritti dei condomini, possono essere impugnati senza limite di tempo, essendo radicalmente nulli.